대출 다 갚았는데 근저당권 말소 어떻게 하나요

대출을 다 갚았다고 근저당권이 저절로 없어지는 건 아니에요. 완제해도 근저당권은 등기부에 그대로 남아 있고, 은행은 말소에 필요한 해지 서류만 내줄 뿐 실제 말소등기 신청은 부동산 소유자(채무자)가 직접 해야 해요. 직접 신청하면 부동산 1건당 실비 약 1만1천원대(2026년 기준)로 처리할 수 있어요.

아래 금액과 절차는 2026년 7월 기준 공식 자료를 바탕으로 정리했어요. 등록면허세와 등기신청수수료는 지방세법과 대법원 예규 개정으로 달라질 수 있으니, 실제 신청 시점에 다시 확인하는 걸 권해요.

대출 다 갚았는데 왜 말소 등기를 또 해야 하나요

근저당권은 은행이 대출을 내주면서 집을 담보로 잡아 등기부에 올려 둔 권리예요. 그런데 대출을 전부 갚아도 이 등기가 자동으로 지워지지는 않아요. 등기부에서 지우려면 별도의 ‘말소등기’를 신청해야 하고, 그 신청은 은행이 아니라 소유자 몫이에요.

부동산등기법 제23조에 따르면 등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청해요. 근저당권 말소에서는 소유자가 등기권리자, 근저당권자인 은행이 등기의무자예요. 완제하면 은행이 해지 서류와 위임장을 내주고, 소유자가 그 서류로 말소를 신청하는 구조라고 기억해두세요.

말소에 필요한 서류는 무엇인가요

은행에서 완제 확인을 받으면 말소용 서류 한 묶음을 내줘요. 법제처 생활법령정보 기준으로 근저당권 말소등기에 들어가는 서류는 아래와 같아요.

서류	어디서 받나요	역할
근저당권설정계약 해지증서	은행(완제 후 발급)	근저당권이 소멸했음을 증명
위임장	은행(완제 후 발급)	소유자 단독 신청을 가능하게 함
등기필정보(등기필증)	은행이 보관하던 것 교부	등기의무자 확인용
말소등기 신청서	소유자가 작성	등기소 제출 양식

근저당권 말소등기는 소유자의 주민등록등본이나 인감증명서를 따로 붙이지 않아도 돼요. 은행이 서류를 건네줄 때 해지증서, 위임장, 등기필정보가 다 들어 있는지 그 자리에서 확인하면 나중에 다시 방문하는 수고를 줄일 수 있어요.

셀프로 하면 실제 비용은 얼마인가요

셀프 말소의 실비는 부동산 1건당 세 가지 항목으로 이뤄져요. 2026년 기준 금액을 항목별로 나눠 보면 아래와 같아요.

비용 항목	금액(부동산 1건당)	근거
등록면허세	6,000원	지방세법 제28조 ‘그 밖의 등기’ 정액
지방교육세	1,200원	등록면허세의 20%
등기신청수수료	4,000원(말소 기준, 방식별 차등)	대법원 등기신청수수료 예규
합계	약 11,200원	셀프 실비 총액

근저당권 말소는 설정할 때처럼 채권액에 비례해 세금을 매기지 않고, 지방세법 제28조의 ‘그 밖의 등기’로 분류돼 건당 6,000원 정액이에요. 여기에 지방교육세 1,200원이 붙어 등록면허세와 지방교육세만으로 7,200원이 돼요.

등기신청수수료는 2025년 8월 1일 시행된 예규 개정으로 말소등기 기준 4,000원으로 조정됐고, 서면 방문신청과 전자표준양식(e-Form)신청, 전자신청에 따라 금액이 달라져요. 그래서 셀프 총액은 대략 1만1천원대예요. 다만 이 수치는 지방세법과 대법원 예규가 개정되면 바뀔 수 있어요.

계산 예시

아파트 한 채(부동산 1건)를 셀프로 말소한다고 해볼게요. 등록면허세 6,000원에 지방교육세 1,200원을 더하면 7,200원, 여기에 등기신청수수료 4,000원을 합하면 총 11,200원이에요. 부동산이 2건(예: 토지와 건물이 별도 등기)이라면 항목별 금액이 건마다 각각 매겨지니 대략 두 배로 잡으면 돼요.

셀프와 대행, 무엇이 다른가요

법무사나 은행에 맡기면 위의 실비에 ‘대행 보수’가 별도로 더 붙어요. 법무사 보수는 2003년에 자율화되어 공식 고정 요금표가 없기 때문에 사무소마다, 건마다 다르게 책정돼요. 그래서 대행 총액을 하나의 금액으로 단정하기는 어려워요.

구분	드는 비용	특징
셀프(직접 신청)	실비만(약 1만1천원대)	서류 준비·등기소 방문 또는 전자신청을 직접
법무사·은행 대행	실비 + 자율 책정 보수	방문·작성 수고는 줄지만 보수가 가산됨

맡길지 직접 할지는 시간과 수고를 어떻게 저울질하느냐의 문제예요. 서류가 이미 갖춰져 있고 전자신청이 익숙하다면 셀프가 실비만으로 끝나 부담이 적어요. 반대로 여러 건을 한 번에 처리하거나 방문이 어려운 상황이라면 대행 보수를 감안해 맡기는 방법도 있어요.

신청은 어디서 어떻게 하나요

신청 경로는 크게 두 가지예요. 부동산이 있는 곳을 관할하는 등기소에 직접 가는 방문 방식과, 대법원 인터넷등기소를 이용하는 온라인 방식이에요.

• 방문신청: 관할 등기소에 말소등기 신청서와 첨부서류(해지증서, 위임장, 등기필정보)를 제출해요. 관할은 부동산 소재지 기준이에요.
• 전자신청: 대법원 인터넷등기소에서 공동인증 등 사용자등록을 마친 뒤 온라인으로 신청해요.
• e-Form(전자표준양식): 인터넷등기소에서 신청서를 온라인으로 작성·저장한 뒤 출력해 관할 등기소에 제출하는 방식이에요.

신청 방식에 따라 등기신청수수료가 차등 적용되니, 인터넷등기소의 수수료 안내에서 본인 방식의 금액을 확인하면 돼요. 대출을 예정보다 일찍 갚아 정리한 경우라면 중도상환수수료 계산과 면제 조건도 함께 확인해 두면 도움이 돼요. 주택담보대출을 정리하고 다시 대출을 계획한다면 주택담보대출 LTV 한도와 규제지역 조건도 미리 살펴 두면 좋아요.

이해관계 있는 제3자가 있으면 어떻게 하나요

말소하려는 근저당권에 이해관계 있는 제3자가 얽혀 있다면 절차가 조금 더 복잡해질 수 있어요. 부동산등기법 제57조에 따르면 등기를 말소할 때 그 말소에 대하여 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 제3자의 승낙이 있어야 해요.

예를 들어 해당 근저당권을 대상으로 다른 권리가 설정돼 있는 경우가 이에 해당할 수 있어요. 이런 상황이라면 승낙서가 추가로 필요할 수 있으니, 등기부등본을 미리 떼어 권리관계를 확인하고 관할 등기소에 문의하는 게 안전해요.

흔한 오해

“대출 다 갚으면 근저당권은 알아서 없어진다”. 아니에요. 완제해도 근저당권은 등기부에 남아 있고, 은행은 해지 서류만 내줄 뿐이에요. 말소 신청은 소유자가 직접 해야 지워져요.

“말소는 무조건 법무사에게 맡겨야 한다”. 그렇지 않아요. 서류가 갖춰지면 소유자가 위임장을 근거로 단독 신청할 수 있고, 방문이나 인터넷등기소 전자신청으로 실비만 들여 처리할 수 있어요. 대행은 편의를 위한 선택이지 필수는 아니에요.