임대인 세금 체납, 당해세로 전세보증금 못 받나요?

임대인이 상속세·증여세·종합부동산세 같은 당해세를 체납하면, 원칙적으로 그 세금이 임차인의 확정일자보다 먼저 징수돼서 보증금 회수가 위협받을 수 있어요. 다만 2022년 말 개정으로 2023년부터는, 확정일자·전세권 설정일보다 법정기일이 늦은 당해세에 한해 그 우선징수 순서에 갈음해 임차보증금이 먼저 변제될 수 있게 바뀌었어요(국세기본법 제35조 제7항).

본 글은 국세기본법 제35조를 2026년 기준으로 정리한 일반 정보예요. 개별 배당 결과는 법정기일과 권리관계에 따라 달라지니, 구체적인 사안은 관할 기관이나 전문가와 확인하세요.

당해세가 뭐길래 전세보증금까지 위협하나요?

당해세는 이름 그대로 그 재산(집) 자체에 부과된 세금이에요. 국세기본법 제35조 제3항은 국세 중에서 상속세, 증여세, 종합부동산세를 당해세로 규정하고 있어요. 재산세처럼 그 부동산에 매겨지는 지방세도 성격상 당해세로 다뤄져요.

문제는 임대인이 이런 세금을 체납한 채 집이 경매·공매로 넘어갈 때 생겨요. 국세기본법 제35조 제1항은 “국세 및 강제징수비는 다른 공과금이나 그 밖의 채권에 우선하여 징수한다”고 정해요. 그중에서도 당해세는 그 재산에 직접 걸린 세금이라, 배당 단계에서 임차인의 확정일자 임차권보다 앞서 징수될 수 있어요. 그래서 세입자 입장에서 임대인의 당해세 체납은 보증금 회수의 큰 변수예요.

구분	국세 당해세 3종	성격
상속세	상속으로 취득한 그 재산에 부과	그 재산 자체에 걸림
증여세	증여받은 그 재산에 부과	그 재산 자체에 걸림
종합부동산세	보유한 그 부동산에 부과	그 재산 자체에 걸림

당해세는 확정일자보다 정말 먼저 배당되나요?

원칙적으로는 그래요. 국세기본법 제35조 제3항은 “해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세는 임대차보증금반환채권보다 우선”한다고 정하고 있어요. 임차인이 전입신고와 확정일자를 갖춰 우선변제권을 확보했더라도, 당해세가 걸려 있으면 그 부분이 먼저 빠져나갈 수 있다는 뜻이에요.

여기서 순위를 가르는 기준이 법정기일이에요(제35조 제2항). 법정기일은 세금 우선순위를 따질 때 쓰는 날짜로, 신고 세목은 신고일, 고지 세목은 납부고지서 발송일 등으로 정해져요. 임차인의 확정일자와 당해세의 법정기일 중 어느 쪽이 앞서느냐가 배당의 핵심이 돼요. 확정일자 우선변제의 기본 구조는 소액임차인 최우선변제 기준과 전세권설정과 확정일자 차이도 함께 보면 이해가 쉬워요.

2023년부터 뭐가 달라졌나요?

가장 중요한 변화는 국세기본법 제35조 제7항 신설이에요(2022년 12월 31일 개정, 2023년 시행). 이 조항은 “제3항에도 불구하고” 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차보증금반환채권은, 그 확정일자 또는 설정일보다 법정기일이 늦은 당해세(상속세·증여세·종합부동산세)의 우선징수 순서에 갈음하여 변제될 수 있다고 정하고 있어요.

쉽게 말하면, 임차인이 확정일자를 갖춘 뒤에 법정기일이 생긴 당해세라면, 그 당해세가 가져갈 몫만큼을 임차인의 확정일자 배당에 돌려서(안분해서) 보증금을 먼저 챙길 수 있게 한 거예요. ‘당해세는 무조건 1순위’라던 통념이 이 개정으로 완화된 셈이에요.

구분	개정 전	2023년 이후
당해세 순위	확정일자보다 무조건 우선	요건 충족 시 안분 대상
보호 조건	없음	확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세
임차인 배당	당해세 뒤로 밀림	갈음해 먼저 변제 가능
근거	제35조 제3항	제35조 제7항(신설)

다만 이 보호는 모든 당해세에 적용되는 게 아니에요. 확정일자·전세권 설정일보다 법정기일이 늦은 당해세에만 적용되고, 확정일자보다 법정기일이 앞선 당해세는 여전히 임차권보다 먼저 징수돼요. 조건을 흐리지 않고 기억해두는 게 중요해요.

내 경우엔 안분 보호가 적용될까요?

핵심은 확정일자와 당해세 법정기일의 선후예요. 아래 표로 케이스를 나눠 보면 이해가 쉬워요.

케이스	확정일자 vs 당해세 법정기일	안분 보호
A	확정일자가 앞, 당해세 법정기일이 늦음	적용 대상(제7항)
B	당해세 법정기일이 앞, 확정일자가 늦음	미적용(당해세 우선)
C	확정일자 없이 전입만	우선변제권 자체가 없어 별도 판단

계산 예시. 배당재원이 2억 원이고, 임차인 보증금이 1억 5천만 원, 임대인의 종합부동산세(당해세) 체납이 5천만 원이라고 해볼게요. 개정 전이라면 당해세 5천만 원이 먼저 빠지고, 남은 1억 5천만 원에서 임차인이 배당받는 구조라 자칫 보증금 전액 회수가 빠듯해질 수 있어요. 임차인의 확정일자가 그 종부세 법정기일보다 앞선 케이스 A라면, 제7항에 따라 당해세가 가져갈 5천만 원 순서에 갈음해 임차인이 먼저 변제받고, 남은 재원에서 당해세가 징수돼요. 같은 배당이라도 개정으로 임차인이 보호받는 폭이 달라지는 거예요. 실제 금액은 다른 선순위 권리, 소액임차인 최우선변제 등에 따라 달라지니 예시로만 참고하세요.

계약 전 임대인 미납 세금은 어떻게 확인하나요?

계약 단계에서 임대인의 밀린 세금을 미리 확인하는 것도 중요한 대비예요. 임차하려는 사람은 임대인의 미납 국세·체납액을 열람할 수 있는 제도를 이용할 수 있어요. 계약 체결 전에는 임대인 동의를 받아 관할 세무서에 열람을 신청할 수 있고, 보증금이 일정 금액을 넘는 계약은 계약 후 임대차 개시일까지 임대인 동의 없이도 열람이 가능하도록 제도가 확대됐어요.

열람은 세무서 방문 방식이라 확인 시점을 놓치지 않는 게 중요해요. 확정일자·전입신고와 함께 이 열람까지 챙겨두면, 당해세 위험을 계약 전에 가늠하는 데 도움이 돼요. 구체적인 대상·금액 기준·절차는 관할 세무서에서 확인하는 게 정확해요.

지방세 당해세(재산세 등)는 어떻게 되나요?

집에 걸리는 세금은 국세만 있는 게 아니에요. 재산세처럼 그 부동산에 부과되는 지방세도 성격상 당해세로 취급돼서, 국세 당해세와 비슷하게 배당에서 우선징수되는 구조로 알려져 있어요. 임차보증금 보호 취지도 지방세 쪽에 비슷하게 반영된 것으로 안내되니, 구체적인 적용은 관할 지자체·세무서에 확인하는 게 안전해요.

다만 지방세는 지방세 관련 법령에서 별도로 다뤄지므로, 국세와 지방세를 뒤섞어 단정하지 않는 게 좋아요. 임대인의 지방세 체납 여부도 계약 전 확인 대상에 함께 넣어두면 안전해요.

흔한 오해

• “당해세는 무조건 1순위라서 확정일자는 소용없다”, 아니에요. 2023년부터 시행된 국세기본법 제35조 제7항으로, 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세는 임차보증금 배당에 갈음해 보호받을 수 있어요. 통념이 개정으로 완화됐으니 확정일자를 갖추는 건 여전히 중요해요.
• “개정됐으니 이제 모든 당해세로부터 보증금이 지켜진다”, 그렇지 않아요. 안분 보호는 확정일자·전세권 설정일보다 법정기일이 늦은 상속세·증여세·종합부동산세에만 적용돼요. 확정일자보다 법정기일이 앞선 당해세는 여전히 임차권보다 먼저 징수되니, 계약 전 미납 세금 열람으로 위험을 미리 확인해두는 게 좋아요.