상가 권리금, 임대인이 방해하면 손해배상 받을 수 있나요

권리금은 상가에서 영업하던 사람이 시설, 거래처, 단골, 노하우, 입지 같은 유형·무형의 가치를 다음 세입자에게 넘기며 받는 대가예요. 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대인이 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 정하고 있어요. 만약 임대인이 이를 어겨 손해가 생기면, 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 한도로 손해배상을 청구할 수 있어요.

주의할 점은 권리금 자체를 임대인에게 달라고 하는 게 아니라는 거예요. 권리금은 새로 들어오는 세입자에게서 받고, 임대인에게는 방해했을 때 손해배상만 청구할 수 있어요. 이 글은 2026년 기준이며, 개별 사안은 대한법률구조공단이나 관할 법원으로 확인하는 것이 정확해요.

권리금과 권리금계약이란 무엇인가요?

상가건물 임대차보호법 제10조의3에 정의가 나와 있어요. 권리금은 상가건물에서 영업을 하거나 하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치에 따른 영업상 이점 같은 유형·무형의 재산적 가치를 양도하거나 이용하게 하는 대가로, 보증금·차임과는 별개로 주고받는 금전을 말해요.

권리금계약은 신규임차인이 되려는 사람이 기존 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이에요. 여기서 알 수 있듯이 권리금은 임차인과 신규임차인 사이에서 오가는 돈이에요. 임대인은 이 거래의 당사자가 아니라, 방해하면 안 되는 제3자의 위치에 있어요.

임대인이 하면 안 되는 방해행위 4가지는?

제10조의4 제1항은 임대차가 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임대인이 다음 행위로 권리금 회수를 방해하지 못하도록 정하고 있어요.

구분	금지되는 방해행위
1. 권리금 요구	신규임차인이 되려는 사람에게 임대인이 권리금을 요구하거나 받는 행위
2. 지급 방해	신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 고액 요구	조세·공과금·주변 시세에 비추어 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 행위
4. 계약 거절	정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 행위

네 가지 모두 임차인이 정당하게 신규임차인을 구해 권리금을 회수하려는 것을 임대인이 가로막는 상황이에요. 특히 3번처럼 겉으로는 계약을 거절하지 않으면서 감당하기 어려운 조건을 내밀어 사실상 무산시키는 것도 방해에 포함된다는 점을 기억해두세요.

임대인이 거절해도 되는 예외가 있나요?

있어요. 제10조의4 제2항은 임대인이 신규임차인과의 계약을 거절해도 방해로 보지 않는 정당한 사유를 정하고 있어요. 아래 네 가지 중 하나에 해당하면 임대인의 거절이 인정돼요.

정당한 사유	내용
지급 자력 부족	신규임차인이 보증금·차임을 지급할 자력이 없는 경우
의무 위반 우려	신규임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차 유지가 어려운 상당한 사유가 있는 경우
장기 비영리 사용	상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우
임대인 직접 계약	임대인이 선택한 사람이 임차인이 주선한 신규임차인과 권리금 계약을 체결하고 권리금을 지급한 경우

여기서 임차인이 할 일도 함께 있어요. 제10조의4 제5항은 임차인이 신규임차인의 보증금·차임 지급 자력과 의무 이행 의사·능력에 관해 자신이 아는 정보를 임대인에게 제공하도록 정하고 있어요. 법제처 생활법령 안내는 분쟁을 줄이기 위해 표준권리금계약서 사용도 권장하고 있어요.

손해배상은 얼마까지, 언제까지 청구하나요?

임대인이 제1항을 위반해 임차인에게 손해를 입혔다면 제10조의4 제3항에 따라 손해배상 책임을 져요. 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 더 낮은 금액을 넘지 못해요. 그리고 이 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 소멸해요(제4항).

계산 예시

김사장님이 상가를 운영하다 계약이 끝나 나가면서, 새로 들어올 세입자와 권리금 6,000만원에 권리금계약을 맺었다고 해볼게요. 그런데 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약을 거절해 이 거래가 무산됐어요.

1. 신규임차인이 지급하기로 한 약정 권리금은 6,000만원
2. 법원 감정 등으로 확인한 임대차 종료 당시 권리금은 5,000만원
3. 손해배상 한도는 둘 중 낮은 금액인 5,000만원
4. 청구는 임대차 종료일부터 3년 안에 해야 하며, 지나면 소멸

이처럼 약정 권리금이 아무리 높아도 종료 당시 권리금이 더 낮으면 배상은 낮은 쪽에 맞춰져요. 실제 금액과 인정 여부는 개별 사정에 따라 달라지니, 감정과 소송은 법률구조공단이나 변호사의 조력을 받아 진행하는 것이 안전해요.

권리금 보호를 못 받는 상가도 있나요?

네, 제10조의5는 권리금 회수기회 보호가 적용되지 않는 상가를 정하고 있어요. 첫째, 상가건물이 유통산업발전법상 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우예요. 다만 이 경우에도 전통시장은 제외되지 않아 권리금 보호를 받아요. 둘째, 상가건물이 국유재산법상 국유재산 또는 공유재산 및 물품 관리법상 공유재산인 경우예요.

계약갱신요구권과는 어떻게 다른가요?

두 제도를 자주 혼동하는데, 성격이 달라요. **계약갱신요구권(제10조)**은 임차인이 계속 장사하려고 재계약을 요구하는 권리이고, **권리금 회수기회 보호(제10조의4)**는 나갈 때 권리금을 회수하도록 임대인의 방해를 막는 권리예요.

구분	계약갱신요구권 (제10조)	권리금 회수기회 보호 (제10조의4)
성격	계속 영업할 재계약 권리	퇴거 시 권리금 회수 권리
행사 시기	종료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 요구	종료 6개월 전부터 종료 시까지 신규임차인 주선
상대방 효과	임대인은 정당한 사유 없이 거절 불가	임대인은 4가지 방해행위 금지
기간·한도	전체 임대차기간 10년 범위 내	손해배상은 낮은 권리금 한도, 3년 시효

계약갱신요구권을 더 알고 싶다면 상가임대차 계약갱신요구권 10년과 환산보증금 글을, 보증금 보호 순위가 궁금하다면 소액임차인 최우선변제 기준 글을 함께 보면 도움이 돼요.

흔한 오해

“권리금은 임대인에게 청구하면 된다”, 아니에요. 권리금은 새로 들어오는 신규임차인에게서 받는 돈이에요. 임대인에게 청구할 수 있는 건 권리금 자체가 아니라, 임대인이 회수를 방해해 손해가 생겼을 때의 손해배상이에요. 법제처 생활법령 안내도 이 점을 분명히 하고 있어요.

“약정한 권리금 전액을 손해배상으로 다 받는다”, 꼭 그렇지 않아요. 제10조의4 제3항은 신규임차인과 약정한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 한도로 정해요. 종료 당시 권리금이 약정액보다 낮으면 그 낮은 금액까지만 배상받을 수 있어요. 여기에 3년이라는 청구 기한도 놓치지 않도록 기억해두세요.