세입자 보증금, 집주인이 대출로 돌려줄 수 있나요?

전세 만기가 됐는데 새 세입자가 바로 구해지지 않거나 목돈이 없을 때, 집주인도 대출로 보증금을 돌려줄 수 있어요. 이때 흔히 ‘전세퇴거자금대출’이라고 부르는데, 사실 이건 은행에 따로 있는 상품 이름이 아니에요. 임대인이 자기 소유 주택을 담보로 받는 생활안정자금 목적 주택담보대출을 가리키는 말이라서, 주택을 살 때 받는 주담대와 똑같이 LTV·DSR 규제를 받아요. 이 글은 2026년 8월 현행 법령·규제를 기준으로 정리했어요.

전세퇴거자금대출은 정확히 어떤 대출인가요?

집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주기 위해 자기 소유 주택을 담보로 받는 대출이에요. 제도상으로는 ‘임차보증금 반환목적 주택담보대출’ 또는 ‘생활안정자금 목적 주택담보대출’로 다뤄져요. 금융위원회가 2023년 3월 2일 은행업 감독규정 등을 개정하면서 임차보증금 반환목적 주담대에 걸려 있던 각종 제한을 일괄 폐지하고 LTV·DSR 범위 안에서 취급할 수 있게 정리한 게 현재 구조의 출발점이에요.

이름이 ‘전세’로 시작해서 세입자 대출처럼 보이지만, 돈을 빌리는 사람은 임대인이에요. 담보도 세입자가 사는 집이 아니라 임대인이 이미 소유한 주택이고요. 목적이 ‘보증금 반환’일 뿐, 대출의 뼈대는 일반 주택담보대출과 같다고 이해하면 편해요.

일반 주택담보대출과 무엇이 다른가요?

뼈대만 보면 크게 다르지 않아요. 금융위원회 자주 하는 질문 자료를 보면, 주택담보대출이 주택구입 목적인지 생활안정자금 목적인지를 구분하지 않고 LTV를 모두 적용한다고 되어 있어요. 즉 보증금을 돌려주려는 목적이라고 해서 규제가 느슨해지지 않아요.

DSR도 마찬가지예요. 생활안정자금 목적 주담대도 차주단위 DSR 적용 대상이라서, 반환할 보증금이 아무리 커도 내 소득 대비 상환능력 범위를 넘기면 그만큼은 나오지 않아요. ‘전세퇴거자금대출’이라는 별도 상품이 있어서 특별한 혜택을 준다고 오해하기 쉬운데, 실제로는 생활안정자금 목적 주담대의 한 갈래일 뿐이라는 점을 기억해두세요.

구분	주택구입 목적 주담대	전세퇴거자금(생활안정자금 목적)
대출받는 사람	주택 매수자	주택 소유 임대인
자금 용도	주택 구입	세입자 보증금 반환
LTV 적용	적용	동일하게 적용
DSR 적용	적용	동일하게 적용
별도 상품 여부	일반 주담대	별도 상품 아님(주담대의 한 갈래)

한도는 어떻게 계산되나요?

한도는 세 가지 기준을 동시에 통과해야 하고, 그중 가장 작은 값이 실제로 받을 수 있는 금액이 돼요. 금융감독원 금융소비자정보포털 파인의 설명을 빌리면, LTV(담보인정비율)는 주택가격 중에서 주택담보대출금액이 차지하는 비율로 금융회사의 대출한도 기준이에요. 담보인 내 주택 가치가 첫 번째 천장을 정하는 거예요.

두 번째는 DSR(총부채원리금상환비율)이에요. 모든 가계대출 원리금을 포함해 산출하는 실제 상환능력 지표라서, 이미 받아둔 다른 대출이 있으면 그 원리금까지 합산돼요. 기존 대출이 많을수록 이번에 받을 수 있는 금액이 줄어드는 구조예요. 세 번째가 아래에서 볼 생활안정자금 목적 한도예요.

한도 종류	정하는 기준	성격
LTV 담보 한도	주택가격 x 담보인정비율	담보 가치가 정하는 천장
DSR 상환 한도	기존 대출 합산 원리금 대비 소득	상환능력이 정하는 천장
생활안정자금 목적 한도	지역·규제 여부(수도권·규제지역 최대 1억원)	정책 규제가 정하는 천장

예를 들어 소유한 아파트 시세가 6억원이고 반환해야 할 보증금이 3억원이라고 해볼게요. LTV로는 수억 원이 나올 여지가 있어도, 그 주택이 수도권·규제지역에 있으면 생활안정자금 목적 한도(2025년 6월 27일 기준 최대 1억원)에 먼저 막혀서 1억원까지만 가능해요. 여기에 기존 대출이 있어 DSR 한도가 8천만원으로 계산되면, 최종 한도는 셋 중 가장 작은 8천만원이 되는 식이에요. 부족한 2억 2천만원은 다른 자금으로 마련해야 하고요.

규제지역·다주택 여부에 따라 얼마나 달라지나요?

가장 크게 갈리는 부분이에요. 금융위원회가 2025년 6월 27일 발표한 가계부채 관리 강화 방안에 따르면, 2026년 8월 현재 기준으로 수도권·규제지역 내 주택을 담보로 한 생활안정자금 목적 주담대 한도는 최대 1억원으로 제한돼요. 여기에 더해 수도권·규제지역에 2주택 이상을 보유한 차주는 해당 지역 주택을 담보로 한 생활안정자금 목적 주담대 취급 자체가 금지될 수 있어요. 지방 소재 주택은 금융회사 자율로 판단하고요.

상황	생활안정자금 목적 주담대 취급(2025-06-27 기준)
수도권·규제지역, 1주택	최대 1억원 한도 내 취급 가능
수도권·규제지역, 2주택 이상	해당 지역 주택 담보 취급 금지될 수 있음
지방 소재 주택	금융회사 자율 판단

여기서 꼭 짚어둘 점은, 생활안정자금 목적 대출 한도가 그동안 여러 번 바뀌었다는 거예요. 2023년 개정 때는 기존 연 최대 2억원 한도를 폐지하고 LTV·DSR 범위 안에서 취급하도록 완화했다가, 2025년 6월 27일에 수도권 1억원 상한이 다시 도입되며 강화됐어요. 이처럼 규제와 한도는 시점·지역·은행에 따라 수시로 달라지므로, 신청 전에 금융회사와 공식 자료로 현재 기준을 꼭 확인하는 게 안전해요. 이 글의 수치도 2025년 6월 27일 발표 기준이라는 점을 함께 봐주세요.

신청 조건과 준비서류는 무엇인가요?

기본 골격은 내가 소유한 주택을 담보로 잡고, 그 자금을 세입자 보증금 반환에 쓴다는 것을 확인받는 거예요. 그래서 소유 주택이 담보로 적합해야 하고, 실제로 반환해야 할 임대차 관계가 있다는 점을 증빙하게 돼요.

구체적인 준비서류 목록은 은행마다 다르고 영업 실무 사항이라 하나로 단정하기는 어려워요. 다만 일반적으로 소유 주택 관련 서류, 세입자와의 임대차계약서, 보증금 반환·세입자 퇴거를 확인할 수 있는 자료, 그리고 DSR 심사를 위한 소득증빙 등이 요구돼요. 정확한 서류와 절차는 취급 은행에 신청 직전에 확인하는 게 가장 정확해요. 보증금 반환이 늦어질 때 세입자와의 분쟁 대비가 필요하다면 전세보증금 반환보증 HUG 가입조건과 전세보증금 반환 지급명령 신청 절차도 함께 살펴보면 도움이 돼요.

흔한 오해

• “세입자가 받는 전세자금대출과 같은 대출이다”, 달라요. 전세자금대출은 세입자가 보증금을 마련하려고 받는 대출이고, 전세퇴거자금대출은 반대로 집주인이 보증금을 돌려주려고 받는 주택담보대출이에요. 참고로 소유권 이전 조건부 전세대출은 갭투자 자금조달 차단을 위해 수도권·규제지역에서 금지되는 등, 임차인 대출과 임대인 대출은 규제의 결도 달라요.
• “보증금만큼 무조건 전액 대출된다”, 그렇지 않아요. LTV·DSR·생활안정자금 목적 한도를 모두 적용해 가장 작은 값까지만 나와요. 규제지역 2주택 이상이면 취급 자체가 막힐 수도 있고요. 반환할 보증금이 크면 부족분은 본인 자금으로 준비해야 해요.