전월세 전환율 계산법과 법정 한도, 얼마까지 올릴 수 있나요?

전세를 월세로 돌릴 때 집주인이 아무 비율이나 정할 수 있는 건 아니에요. 주택은 법이 전환율 상한을 정해두고 있어서, 한국은행이 공시한 기준금리에 2%p를 더한 값과 연 10% 중 낮은 쪽을 넘길 수 없어요(주택임대차보호법 제7조의2, 시행령 제9조). 기준금리가 연 2.75%(2026-07-16 결정)라면 2.75%+2%p=4.75%가 10%보다 낮으니, 전환율 상한은 **연 4.75%**가 돼요. 이 글은 주택 기준이며, 상가는 산정식이 달라 따로 다뤄요.

본 글은 주택임대차보호법과 시행령, 상가건물 임대차보호법, 한국은행 기준금리 공시를 2026년 7월 기준으로 정리한 일반 정보예요. 기준금리는 금융통화위원회 결정으로 수시로 바뀌고 개별 계약·분쟁은 사정에 따라 달라지니, 계약 전에는 최신 기준금리를 확인하고 정확한 판단은 관할 기관이나 전문가와 상담하세요.

전월세 전환율 법정 상한은 어떻게 정해지나요

주택의 월세 전환율 상한은 아래 두 값 중 낮은 비율로 정해져요(주택임대차보호법 제7조의2). 어느 하나만 보는 게 아니라, 둘을 계산해 더 낮은 쪽이 실제 상한이 된다는 점이 핵심이에요.

• 제1호: 은행 대출금리와 지역 경제 여건 등을 고려해 대통령령으로 정한 비율. 시행령 제9조는 이를 **연 1할(10%)**로 정하고 있어요.
• 제2호: 한국은행이 공시한 기준금리에 대통령령으로 정한 이율을 더한 비율. 시행령 제9조는 더하는 이율을 **연 2%(2%p)**로 정하고 있어요.

즉 주택 전환율 상한은 min(연 10%, 기준금리 + 2%p)로 계산해요. 여기서 10%는 기준금리가 아무리 올라도 넘지 않는 상한 캡이고, 기준금리 + 2%p는 금리 상황에 따라 움직이는 연동값이에요. 지금처럼 기준금리가 낮은 국면에서는 연동값(4.75%)이 캡(10%)보다 낮아서 연동값이 실제 상한이 돼요.

2026년 기준금리로 계산한 실제 상한은 몇 %인가요

한국은행이 공시한 **기준금리는 연 2.75%**예요(2026-07-16 결정·적용). 이 값을 위 산정식에 대입하면 주택 전환율 상한은 이렇게 나와요.

항목	값	계산
기준금리 (한국은행 공시)	연 2.75%	2026-07-16 기준
연동값 (기준금리 + 2%p)	연 4.75%	2.75% + 2%
캡 (시행령 제9조)	연 10%	고정 상한
실제 전환율 상한	연 4.75%	min(4.75%, 10%)

기준금리가 낮아 연동값 4.75%가 캡 10%보다 낮으므로, 지금은 **연 4.75%**가 주택 월세 전환율의 법정 상한이에요. 기준금리가 오르면 연동값도 함께 오르지만, 8%를 넘어가기 전까지는 여전히 연동값이 상한 역할을 해요. 아래 도표는 이 산정 구조를 상가와 나란히 비교한 거예요.

기준금리는 발표 시점에 따라 달라져요. 계약을 앞두고 있다면 한국은행 기준금리 페이지에서 그 시점의 최신 값을 확인해 다시 계산해두세요.

전세에서 월세로, 월세에서 전세로 어떻게 환산하나요

전환율만 알면 양방향 계산은 곱셈과 나눗셈 하나로 끝나요. 공식은 아래 두 줄이에요.

• 전세에서 월세로: 월세 상한 = 전환보증금 × 전환율 ÷ 12
• 월세에서 전세로: 환산 보증금 = 월세 × 12 ÷ 전환율

전환율을 연 4.75%(=0.0475)로 두고 실제 숫자를 넣어볼게요. 아래 예시의 보증금·월세 금액은 계산 흐름을 보여주기 위한 가정 값이에요.

방향	입력 (가정)	계산	결과
전세 → 월세	전환보증금 5,000만원	50,000,000 × 0.0475 ÷ 12	월 약 19만 7,900원
월세 → 전세	월세 30만원	300,000 × 12 ÷ 0.0475	보증금 약 7,579만원

계산 예시 · 전세 보증금 일부를 월세로 돌릴 때 보증금 중 5,000만원을 월세로 전환한다고 해볼게요. 전환율 연 4.75%를 적용하면 1년치 전환액은 50,000,000 × 0.0475 = 2,375,000원이에요. 이걸 12개월로 나누면 월 약 197,900원이 나와요. 집주인이 이보다 높은 월세를 부르면, 그 초과분은 법정 상한을 넘어선 부분이에요.

계산 예시 · 월세를 보증금으로 돌려받을 때 반대로 월세 30만원을 보증금으로 환산하면, 300,000 × 12 = 3,600,000원(1년치)을 전환율 0.0475로 나눠 약 7,579만원이 나와요. 월세를 낮추는 대신 보증금을 얼마나 올려야 하는지 가늠할 때 이 역산을 쓰면 편해요.

전세 계약을 이어갈 때의 조건이 궁금하다면 전세대출 연장·갱신 조건도 함께 참고해보세요.

주택과 상가는 전환율 산정이 어떻게 다른가요

가장 헷갈리는 부분이에요. 주택과 상가는 전환율 상한을 정하는 방식 자체가 달라요. 주택은 기준금리에 더하고(덧셈) 캡이 10%지만, 상가는 기준금리에 곱하고(곱셈) 캡이 12%예요(상가건물 임대차보호법 제12조, 시행령).

구분	주택 (주거용)	상가 (상업용)
근거 법	주택임대차보호법 제7조의2	상가건물 임대차보호법 제12조
기준금리 연동 방식	기준금리 + 2%p (덧셈)	기준금리 × 4.5 (곱셈)
법정 캡	연 10%	연 12%
산정식	min(기준금리+2%p, 10%)	min(기준금리×4.5, 12%)
기준금리 2.75% 적용	연 4.75%	연 12%

상가는 기준금리 2.75%에 4.5를 곱하면 12.375%가 되는데, 캡 12%가 더 낮으니 실제 상한은 **연 12%**예요. 반면 주택은 연동값 4.75%가 캡 10%보다 낮아 **연 4.75%**가 상한이고요. 같은 기준금리를 넣어도 결과가 크게 벌어지니, 주거용과 상업용을 섞어서 계산하지 않도록 주의하세요.

법정 상한을 넘긴 월세를 요구받으면 어떻게 하나요

주택임대차보호법 제7조의2는 전환 금액에 산정률을 곱한 월 차임의 범위를 **‘초과할 수 없다’**고 정한 강행적 상한이에요. 상가건물 임대차보호법 제12조도 같은 문언을 두고 있어요. 그래서 상한을 넘긴 전환은 다음과 같이 다뤄져요.

• 초과분은 효력을 인정받기 어려워요. 임대차보호법은 임차인에게 불리한 약정을 무효로 보는 편면적 강행규정 성격이 강해요. 상한을 넘긴 월세에 계약서로 서명했더라도, 상한을 초과한 부분까지 그대로 유효해지는 건 아니에요.
• 이미 낸 초과분은 반환을 다툴 여지가 있어요. 상한을 넘겨 더 낸 차임은 법률상 원인 없이 지급한 부당이득에 해당할 수 있어, 반환을 청구할 여지가 있어요.

다만 실제로 얼마를 돌려받을 수 있는지, 소송으로 가야 하는지는 개별 사실관계에 따라 달라져요. 계약서·영수증·전환 합의 내용을 갖춰 두고, 구체적인 대응은 법률 전문가나 관할 기관과 확인하는 게 안전해요. 보증금 보호 순위가 궁금하다면 전세권설정과 확정일자 차이와 소액임차인 최우선변제 기준도 살펴보면 도움이 돼요.

흔한 오해

• “전환율이 곧 대출 이자율이다” : 아니에요. 전월세 전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 법이 정한 산정률 상한이에요. 은행 대출금리와는 정하는 방식도, 쓰이는 곳도 달라요. 이름이 비슷해 헷갈리기 쉬우니 개념을 나눠서 기억해두세요.
• “법정 상한을 넘겨도 계약서에 서명하면 그대로 유효하다” : 그렇지 않아요. 제7조의2는 ‘초과할 수 없다’는 강행 상한이라, 서명 여부와 무관하게 초과분은 효력이 문제돼요. 이미 낸 초과 차임은 부당이득으로 반환을 다툴 수 있어요.
• “신규계약도 무조건 이 상한이 적용된다” : 단정하기 어려워요. 조문은 ‘기존 보증금의 전부나 일부를 월세로 전환하는 경우’를 전제로 읽혀서, 처음부터 전액 월세로 정하는 신규계약에 그대로 적용되는지는 해석상 다툼이 있어요. 개별 계약의 적용 여부는 법률 전문가와 확인하는 게 좋아요.