부모님 모시고 산 집 물려받으면 상속세 공제되나요

부모님을 오래 모시고 한집에서 산 무주택 자녀라면, 그 집을 물려받을 때 상속세 부담을 크게 줄일 수 있는 제도가 있어요. 바로 동거주택 상속공제예요. 상속개시일부터 소급해 10년 이상 계속 함께 살았고, 그 기간 내내 1세대 1주택이었으며, 상속받는 자녀가 상속개시일 현재 무주택이면 주택가액에서 담보채무를 뺀 금액의 100%를 6억 원 한도로 공제해요. 여기서는 요건 하나하나와 10년 계산법, 공제액 구조를 차근차근 풀어 볼게요.

동거주택 상속공제가 뭔가요

동거주택 상속공제는 상속세 및 증여세법 제23조의2에 근거한 제도예요. 부모(피상속인)를 모시고 한집에서 오랫동안 함께 산 무주택 자녀가 그 집을 물려받을 때, 갑작스러운 상속세 때문에 살던 집을 떠나야 하는 상황을 막기 위한 주거 안정 목적의 공제예요.

찾기쉬운 생활법령정보 설명에 따르면, 10년 이상 계속 동거하고 그 기간 계속 1세대 1주택이었으며 상속개시일 현재 무주택인 상속인이 그 주택을 받는 요건을 모두 갖추면, 주택가액의 100%를 6억 원 한도로 공제해요. 대상은 직계비속(자녀 등)이에요. 단순히 같이 살았다고 자동으로 되는 게 아니라, 아래 요건을 하나도 빠짐없이 채워야 한다는 점을 기억해 두세요.

공제 요건 네 가지는 무엇인가요

제23조의2 조문을 상속인 눈높이에서 풀면 네 가지 축으로 정리돼요.

요건	내용	근거
계속 동거	상속개시일부터 소급해 10년 이상 피상속인과 상속인이 하나의 주택에서 계속 동거	상증세법 제23조의2
계속 1세대 1주택	그 10년 이상 기간 계속 1세대를 구성하고 1세대 1주택 유지(무주택 기간도 1세대 1주택 기간에 포함)	상증세법 제23조의2
상속인 무주택	상속개시일 현재 무주택자이거나 피상속인과 공동으로 1세대 1주택을 보유하던 상속인이 상속	상증세법 제23조의2
대상 상속인	직계비속(및 상속인이 된 그 직계비속의 배우자)일 것	상증세법 제23조의2

이 가운데 실무에서 가장 자주 걸리는 부분이 세 번째, 상속받는 자녀 본인이 상속개시일 현재 무주택이어야 한다는 점이에요. 부모를 오래 모셨더라도 본인 명의의 다른 집이 있으면 공제 대상에서 빠질 수 있어요. 아래 인포그래픽으로 네 요건을 한눈에 확인해 보세요.

10년 동거 기간은 어떻게 계산하나요

10년을 채웠는지 따질 때 두 가지 특수 규칙이 있어요. 이걸 놓치면 실제로는 요건을 못 채운 경우가 생겨요.

상황	처리 방식	근거
상속인이 미성년자였던 기간	10년 동거기간 계산에서 제외	상증세법 제23조의2, 시행령 제20조의2
징집·취학·질병요양·근무형편 등 부득이한 사유로 떨어져 지낸 기간	계속 동거가 중단된 것으로 보지 않음(계속 동거 인정), 단 그 기간은 동거기간에 산입하지 않음	시행령 제20조의2

정리하면 미성년 기간은 아예 빼고 계산하기 때문에, 성년이 된 이후로 10년을 채워야 해요. 예를 들어 자녀가 만 18세부터 부모와 함께 살았다면 성년 전 기간은 빠지므로, 실제로는 성년 이후 계속 동거한 기간으로 10년을 세게 돼요. 군 복무나 유학처럼 부득이한 사유로 잠시 떨어진 기간은 동거가 끊긴 걸로 보지 않아 배제되지는 않지만, 그 기간 자체는 10년에 넣지 못하므로 그만큼 실제 동거기간이 더 필요해요.

공제액과 6억 원 한도는 어떻게 정해지나요

공제액 계산 구조는 단순해요. 동거주택가액(부수토지 포함)에서 그 주택에 담보된 피상속인의 채무를 뺀 금액의 100%를 공제하되, 6억 원을 한도로 해요.

계산 순서를 예시로 볼게요.

• 동거주택가액(부수토지 포함): 7억 원
• 그 주택에 담보된 피상속인 채무: 1억 원
• 담보채무 차감 후 순액: 7억 - 1억 = 6억 원
• 공제 대상액(순액의 100%): 6억 원
• 6억 원 한도 적용: 6억 원 공제

만약 담보채무 차감 후 순액이 8억 원이었다면, 100%인 8억 원이 아니라 한도인 6억 원까지만 공제돼요. 반대로 순액이 4억 원이면 한도 안이므로 4억 원 전액이 공제 대상이 되고요. 즉 100% 공제라도 6억 원이라는 상한이 항상 함께 작동한다고 이해하면 돼요. 요건을 못 갖추면 이 계산 자체를 적용받지 못하니, 금액보다 요건 충족이 먼저예요.

1세대 1주택 판정과 예외는 어떻게 보나요

10년 이상 계속 1세대 1주택을 유지했어야 하는데, 중간에 잠깐 2주택이 됐다고 무조건 배제되는 건 아니에요. 시행령 제20조의2는 일시적으로 2주택이 된 몇 가지 사유를 1세대 1주택으로 봐 줘요.

예외 사유	인정 요건(요지)
동거봉양 세대합가	60세 이상 직계존속을 모시려고 세대를 합쳐 일시적 2주택이 된 경우(합친 날부터 5년 이내 한 채 양도 등)
혼인 합가	혼인으로 세대를 합쳐 일시적으로 2주택이 된 경우

이런 부득이한 일시적 2주택 사유에 해당하면 1세대 1주택 요건을 충족한 것으로 보고 판단해요. 다만 세부 인정 기간이나 조건은 사례마다 다를 수 있으니, 구체적인 상황은 조문과 국세청 안내를 확인하거나 상담을 받아 보는 게 안전해요.

배우자 상속공제나 일괄공제와는 어떤 관계인가요

동거주택 상속공제는 다른 상속공제와 별개 항목이에요. 국세청 안내에 따르면 상속공제는 기초공제, 인적공제(또는 일괄공제 5억 원), 배우자 상속공제, 가업·영농 상속공제, 동거주택 상속공제 등으로 항목별로 구성돼요. 각각 요건을 갖추면 서로 배척하지 않고 함께 적용돼요.

다만 상속공제는 상증세법 제24조의 상속공제 종합한도 안에서 계산돼요. 여러 공제를 더해도 종합한도를 넘는 부분은 공제되지 않기 때문에, 동거주택 공제가 장부상 6억 원까지 가능하더라도 실제 반영액은 상속재산 구성과 다른 공제 규모에 따라 달라질 수 있어요. 배우자 상속공제나 일괄공제 계산과 함께 전체 그림을 놓고 봐야 하는 이유예요.

흔히 하는 오해들

• “부모와 같이 살기만 하면 무조건 공제된다”, 아니에요. 10년 이상 계속 동거, 계속 1세대 1주택, 상속인 무주택, 대상은 직계비속이라는 요건을 모두 갖춰야 해요. 하나라도 빠지면 적용되지 않아요.
• “자녀가 이미 집이 있어도 오래 모셨으면 받는다”, 원칙적으로 상속개시일 현재 무주택인 상속인이 대상이에요. 본인 명의의 다른 집이 있으면 배제될 수 있어요.
• “형제가 나눠 받으면 모두 공제된다”, 요건을 갖춘 상속인에게 적용돼요. 따로 살았거나 유주택인 형제는 같은 집을 나눠 받아도 요건을 못 채울 수 있어요.

이 글은 2026년 8월 기준 상속세 및 증여세법 제23조의2와 시행령 제20조의2를 근거로 정리했어요. 세법은 개정될 수 있고 개별 사례마다 판단이 달라지니, 실제 신고 전에는 국세청 안내나 세무 상담으로 확인해 두세요.