부동산 취득세 2026 계산법·세율 — 주택·증여·상속 정리

부동산 취득세는 매매·증여·상속·신축 등으로 부동산을 취득할 때 내는 지방세예요. 시·군·구가 부과·징수하고, 행정안전부가 정책 소관이에요. 발행 시점(2026-05) 기준 일반 주택은 6억 원 이하 1%, 6~9억 구간 계산식, 9억 초과 3%가 기본이고, 1세대 N주택·법인은 8%·12% 중과가 적용돼요. 신고는 취득일로부터 60일 이내가 원칙이고, 상속과 증여는 별도 기한이 있어요. 세율은 매년 또는 분기 단위로 미세 변동될 수 있으니, 신고 직전에 위택스 또는 행정안전부 공지에서 최신 기준을 한 번 더 확인하세요.

한눈 표 — 취득 유형별 세율

지방세법 제11조에 정해진 표준세율을 정리하면 다음과 같아요.

취득 유형	표준세율	비고
주택 유상취득 (6억 이하)	1%	농특세 비과세, 지방교육세 0.1%
주택 유상취득 (6~9억)	계산식(약 1~3%)	구간별 점진 적용
주택 유상취득 (9억 초과)	3%
주택 외 유상취득 (상가·토지 등)	4%
무상취득(증여 등)	3.5%	비영리사업자 2.8%
상속(농지)	2.3%
상속(농지 외)	2.8%
원시취득(신축 등)	2.8%
공유물 분할·공유권 해소	2.3%

여기에 별도로 농어촌특별세(0.2%, 주택 1% 구간 비과세)와 지방교육세(취득세액의 20% 기본)가 부가돼요.

1세대 N주택 중과 — 8%·12% 구조

지방세법 제13조의2에 따라 다주택자와 법인은 주택 취득 시 별도 중과세율을 적용받아요. 행정안전부 보도자료에 따르면 다주택자·법인의 주택 취득세 중과세율은 **8%·12%**로 운영되고 있어요. 1세대 2주택 이상인지 여부와 조정대상지역 여부가 핵심 변수예요.

다만 행안부는 최근 지방 저가주택의 중과 기준을 완화해서, 공시가격 2억 원 이하 주택은 중과에서 제외하도록 했어요. 이전 기준(공시가격 1억 원)보다 폭이 넓어진 거예요.

1세대 정의와 주택 수 산정(부부 합산, 분양권·입주권 포함 여부 등)은 지방세법 시행령 제28조의2~제28조의4에서 위임 규정돼 있어요. 케이스가 복잡하므로 본인 상황은 관할 시·군·구청 세무과 또는 위택스 상담으로 확인하는 게 정확해요.

무상취득 — 증여·상속 세율

부동산을 매매가 아닌 다른 방식으로 받았다면 세율 체계가 달라요.

• 증여 등 일반 무상취득: 1천분의 35 (3.5%)
• 상속(농지): 1천분의 23 (2.3%)
• 상속(농지 외 — 주택·토지·건물 등): 1천분의 28 (2.8%)
• 비영리사업자의 무상취득: 1천분의 28 (2.8%)

증여로 인한 취득은 신고 기한이 일반 취득(60일)과 달라서, 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내예요. 상속은 더 길어서 6개월이에요.

농어촌특별세·지방교육세 — 본세에 부가

취득세를 낼 때 함께 계산되는 두 가지 부가세가 있어요.

부가세	산정 방식	비고
농어촌특별세	표준세율 2%로 본 산출세액의 10%	주택 유상 1% 구간 등은 비과세
지방교육세	취득세액의 20% (기본)	중과 대상은 300%까지 상승

예를 들어 6억 원 이하 주택을 사면 본세 1%에 지방교육세 0.1%만 추가돼서 총 부담률이 약 1.1% 정도예요. 9억 원 초과 주택이라면 본세 3% + 농특세 0.2% + 지방교육세 0.4~0.6%로 총 부담률이 더 올라가요.

신고·납부 기한 — 60일·3개월·6개월

지방세법 제20조에 신고 기한이 명확히 정해져 있어요.

취득 유형	신고 기한
일반 유상·무상 취득	취득일로부터 60일 이내
증여 등 무상취득(상속 제외)	취득일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내
상속·실종으로 인한 취득	상속개시일(실종선고일)이 속한 달의 말일부터 6개월 이내
등기·등록을 하려는 경우	등기 신청서 접수일까지

기한 내 신고를 놓치면 무신고가산세·납부지연가산세가 부과될 수 있으니, 매매 잔금일 이후 60일 카운트를 메모해 두는 게 안전해요.

어디서 신고하나요 — 위택스 또는 시·군·구청

신고 채널은 두 가지예요.

1. 위택스 온라인 신고 — www.wetax.go.kr 회원 로그인 → ‘취득세 신고’ → 신고서 작성 → 전자납부번호 발급 → 즉시 납부. 모바일 스마트위택스 앱에서도 가능해요.
2. 시·군·구청 세무과 방문 신고 — 부동산 소재지 관할 시·군·구청에 직접 방문해서 신고서를 작성하고 납부할 수 있어요. 복잡한 케이스(1세대 N주택 산정 등)는 방문이 더 정확할 수 있어요.

신고와 동시에 지방교육세·농어촌특별세도 함께 산정돼서 한 번에 납부해요.

마지막으로 — 변동 사항 확인

지방세법은 부동산 시장 상황에 따라 비교적 자주 개정돼요. 본 글의 세율과 한도는 2026년 5월 시점의 공식 안내 기준이에요. 실제 매매·증여·상속 직전에는 위택스 또는 행정안전부 공지에서 최신 세율과 중과 기준을 한 번 더 확인하세요. 본인 케이스가 1세대 N주택 중과 대상에 해당하는지 헷갈리면 관할 시·군·구청 세무과 또는 위택스 상담을 활용하는 게 가장 정확해요.