양도세 장기보유특별공제율, 2026년 보유·거주기간 기준은?

보유기간이 3년 이상인 토지·건물이면 장기보유특별공제를 받을 수 있어요. 일반 부동산은 별표1이 적용돼 연 2%씩, 최대 30%(15년 이상)까지 공제되고, 1세대1주택 고가주택은 별표2가 적용돼 **보유분 연 4% + 거주분 연 4%**로 합산 **최대 80%**까지 공제돼요. 다만 거주기간을 못 채우면 80%가 아니라 거주분이 빠진 만큼 공제율이 줄거나 일반율(최대 30%)만 적용되니, 아래 표 두 종을 나눠서 확인해보세요.

장기보유특별공제가 정확히 뭔가요? 어떤 자산이 대상인가요?

장기보유특별공제는 부동산을 오래 보유했을 때 양도차익의 일정 비율을 깎아주는 공제예요. 소득세법 제95조에 따르면 양도소득금액은 양도차익에서 장기보유특별공제액을 뺀 금액으로 정해져요. 즉 세금 계산의 중간 단계에서 차익 자체를 줄여주는 역할이에요.

적용 대상과 기본 요건은 이렇게 정리돼요.

• 대상 자산 — 토지·건물 등 부동산이 기본이에요. 보유 3년 이상이어야 공제 구간에 진입해요.
• 보유기간 3년 이상 — 3년 미만이면 공제율 0%라 공제가 적용되지 않아요. 취득일부터 양도일까지로 계산해요.
• 배제 자산 — 미등기양도자산처럼 법령이 정한 일부 자산은 보유기간과 무관하게 공제 대상에서 빠져요.

여기서 핵심은 ‘일반 부동산’과 ‘1세대1주택 고가주택’의 공제율표가 다르다는 점이에요. 둘을 같은 표로 보면 거주요건을 못 채운 케이스에서 오답이 나와요. 그래서 아래에서 별표1·별표2를 따로 정리할게요.

일반 부동산 공제율표(별표1)는 어떻게 되나요?

1세대1주택 요건을 갖추지 않은 일반 부동산(토지·상가·일반주택 등)은 별표1이 적용돼요. 2021년 1월 1일 이후 양도분 기준으로, 보유 3년에 6%부터 시작해 1년마다 2%씩 가산되고 **15년 이상이면 최대 30%**예요.

보유기간	일반 공제율(별표1)
3년 이상 ~ 4년 미만	6%
5년 이상 ~ 6년 미만	10%
7년 이상 ~ 8년 미만	14%
10년 이상 ~ 11년 미만	20%
13년 이상 ~ 14년 미만	26%
15년 이상	30%

표에서 보이듯 보유기간이 길수록 공제율이 선형으로 올라가요. 같은 양도차익 1억원이라도 5년 보유(10%)면 1,000만원, 15년 보유(30%)면 3,000만원이 공제돼 양도소득금액이 그만큼 줄어들어요. 거주 여부와 무관하게 보유기간 하나로만 결정되는 게 별표1의 특징이에요.

1세대1주택 고가주택 공제율표(별표2)는요?

1세대1주택에 해당하는 고가주택(양도가액 12억원 초과로 과세되는 부분)에는 별표2가 적용돼요. 소득세법 제95조 제2항에 따라 보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율을 각각 곱한 뒤 합산하는 구조예요. 보유분도 거주분도 각각 **연 4%**씩이라, 둘을 합치면 최대 80%까지 올라가요.

기간	보유분 공제율	거주분 공제율
2년 이상 ~ 3년 미만	—	8% (보유 3년 이상에 한함)
3년 이상 ~ 4년 미만	12%	12%
5년 이상 ~ 6년 미만	20%	20%
7년 이상 ~ 8년 미만	28%	28%
10년 이상	40%	40%

보유분과 거주분은 각각 따로 계산해서 더해요. 보유 10년 + 거주 10년이면 40% + 40% = 80%이지만, 보유 10년 + 거주 3년이면 40% + 12% = 52%가 돼요. 거주분 8% 칸(거주 2년 이상 3년 미만)은 보유기간이 3년 이상일 때만 적용된다는 점도 기억해두세요. 별표2는 일반 별표1(최대 30%)보다 우대 폭이 큰 대신, 두 칸을 모두 채워야 제 효과가 나요.

보유기간·거주기간은 어떻게 세나요?

두 기간은 별개로 계산해서 별표2의 각 칸에 대입해요.

• 보유기간 — 자산을 취득한 날부터 양도한 날까지를 일수로 세어 연 단위로 환산해요.
• 거주기간 — 전입(실제 거주 시작)부터 전출까지를 일수로 세어 연 단위로 환산해요. 주민등록 + 실거주가 기준이에요.

예를 들어 취득 후 정확히 10년이 지난 날 양도했고 그중 거주는 3년만 했다면, 보유분은 10년 구간(40%), 거주분은 3년 구간(12%)을 각각 대입해요. 보유와 거주가 일치하지 않는 경우가 흔하니, 두 기간을 헷갈리지 않고 나눠서 계산하는 게 중요해요.

계산 예시 — 1세대1주택, 과세 양도차익 1억원, 보유 10년·거주 3년

거주기간이 보유기간보다 짧을 때 공제가 어떻게 달라지는지 한 표로 풀어볼게요.

단계	계산	결과
1. 과세 대상 양도차익	(12억 초과분에 해당하는 차익으로 가정)	1억원
2. 보유분 공제율	보유 10년 → 별표2 보유분	40%
3. 거주분 공제율	거주 3년 → 별표2 거주분	12%
4. 합산 공제율	40% + 12%	52%
5. 장기보유특별공제액	1억 × 52%	5,200만원
6. 공제 후 양도소득금액	1억 − 5,200만	4,800만원

만약 같은 보유 10년에 거주도 10년을 채웠다면 합산 공제율이 80%가 되어 공제액은 8,000만원, 양도소득금액은 2,000만원으로 줄어요. 거주기간 7년 차이가 공제액 2,800만원 차이로 이어지는 셈이라, 1세대1주택 고가주택이라면 거주기간을 채우는 게 절세에 직접 영향을 줘요.

거주요건을 못 채우면 어떻게 되나요? (자주 놓치는 함정)

가장 많이 오해하는 부분이에요. “1세대1주택이면 무조건 80%“가 아니에요. 별표2의 80%는 보유분 40% + 거주분 40%를 합한 값이라, 거주가 없으면 거주분이 0%가 되어 합산율이 크게 떨어져요.

여기에 더해, 거주요건을 충족하지 못해 1세대1주택 비과세 대상에서 벗어나는 경우라면 별표2 자체가 적용되지 않고 일반 별표1(최대 30%)만 적용될 수 있어요. 같은 보유 10년이라도 적용표에 따라 결과가 이렇게 갈려요.

케이스	적용표	보유 10년 기준 공제율
1세대1주택 + 거주 10년	별표2 (보유 40% + 거주 40%)	80%
1세대1주택 + 거주 3년	별표2 (보유 40% + 거주 12%)	52%
거주요건 미충족 등으로 일반 적용	별표1 (보유만)	20%

같은 보유 10년인데 공제율이 80%에서 20%까지 벌어져요. 그래서 거주기간은 공제율을 좌우하는 핵심 변수예요. 본인 주택이 비과세·과세 어느 쪽인지 먼저 가르는 단계가 중요한데, 이건 1세대1주택 비과세 요건 글과 일시적 2주택 비과세 요건 글에서 확인해보세요.

2026년에도 같은 기준인가요? 공제가 배제되는 경우는?

네, 2021년 1월 1일 이후 양도분에 적용되는 별표1(최대 30%)·별표2(최대 80%) 체계가 2026년 현재 양도분에도 그대로 적용돼요(국세청 안내 기준). 연도가 바뀌었다고 공제율표가 자동으로 달라지는 건 아니에요.

다만 다음과 같은 경우에는 보유기간과 무관하게 장기보유특별공제가 적용되지 않아요.

• 미등기양도자산 — 등기하지 않고 양도한 자산은 공제 대상에서 제외돼요(소득세법 제95조).
• 법령에 열거된 배제 자산 — 제95조가 준용하는 일부 자산(예: 특정 중과 대상 등 법령이 정한 항목)은 공제가 배제될 수 있어요.

조정대상지역·다주택 중과 등 개별 규정은 보유 시점과 주택 수, 양도 시점에 따라 적용 여부가 달라질 수 있어요. 본인 부동산이 배제 대상에 해당하는지 애매하다면 국세청 안내나 홈택스 자가진단으로 먼저 확인하는 걸 권장해요.

흔한 오해 바로잡기

• “1세대1주택이면 무조건 80% 공제” — 별표2의 80%는 보유분 40% + 거주분 40%를 합한 값이에요. 거주를 안 했거나 2년 미만이면 거주분이 빠져 합산율이 크게 떨어지고, 거주요건 미충족으로 비과세 대상에서 벗어나면 일반 별표1(최대 30%)만 적용될 수 있어요. “보유만 길면 80%“가 아니라 “보유 + 거주 둘 다 채워야 80%“로 기억해두세요.
• “보유기간만 길면 공제율이 알아서 올라간다” — 일반 부동산(별표1)은 보유기간만으로 결정되지만, 1세대1주택 고가주택(별표2)은 보유분과 거주분을 따로 계산해 합산해요. 보유 10년이어도 거주가 짧으면 80%에 한참 못 미쳐요. 두 기간을 나눠서 세는 습관이 중요해요.