주택임대소득 분리과세 14%, 종합과세랑 뭐가 유리한가요?

주택임대 수입이 연 2천만원 이하라면 14% 분리과세와 6~45% 종합과세 중에서 고를 수 있어요. 분리과세를 선택할 때 임대주택을 등록했으면 필요경비 60%·기본공제 400만원, 등록하지 않았으면 필요경비 50%·기본공제 200만원이 적용돼요. 어느 쪽이 유리한지는 다른 소득 규모에 따라 갈리니, 아래 표로 본인 상황을 짚어보세요.

주택임대소득, 어디서 과세 대상이 갈리나요?

기준선은 연간 주택임대 총수입금액 2천만원이에요. 국세청 안내에 따르면 주택임대 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우 종합과세(6~45%)와 분리과세(14%) 중 선택할 수 있고, 2천만원을 초과하면 다른 소득과 합산하는 종합과세로 신고해야 해요.

연 주택임대 총수입금액	과세 방식	적용 세율
2천만원 이하	분리과세 또는 종합과세 선택	분리 14% 또는 종합 6~45%
2천만원 초과	종합과세 (선택 불가)	6~45% 누진

여기서 “총수입금액”은 월세 합계(필요한 경우 간주임대료 포함)를 말해요. 2천만원은 한 채당이 아니라 본인이 받는 주택임대 수입 전체의 합계 기준이라는 점을 기억해두세요.

분리과세 14%와 종합과세, 어떻게 비교하나요?

분리과세는 주택임대소득에만 14% 단일세율을 떼고 다른 소득과 분리해 끝내는 방식이에요. 소득세법 제64조의2에 따라 분리과세 주택임대소득은 사업소득금액에 100분의 14를 곱해 산출세액을 계산해요. 반면 종합과세는 근로·사업·기타 등 다른 소득과 합쳐 6~45% 누진세율로 다시 계산해요.

구분	분리과세	종합과세
세율	14% 단일세율	6~45% 누진세율
합산 여부	주택임대소득만 따로	다른 종합소득과 합산
근거	소득세법 제64조의2	종합소득 일반 계산
유리한 경우(예)	다른 소득이 많아 높은 누진 구간일 때	다른 소득이 적어 적용 세율이 14% 미만일 때

어느 쪽이 무조건 유리하다고 단정하긴 어려워요. 다른 종합소득이 거의 없어 종합과세 시 실제 적용 세율이 14%보다 낮게 나온다면 종합과세가 유리할 수 있고, 다른 소득이 많아 높은 누진 구간에 걸린다면 14%로 끊는 분리과세가 유리할 수 있어요. 두 방식을 모두 계산해 세액을 비교한 뒤 선택하는 게 좋아요. 종합과세 전반의 합산 구조가 궁금하다면 종합소득세 신고 대상자·기간 안내도 함께 보세요.

필요경비와 기본공제는 얼마나 빼주나요?

분리과세를 선택하면 과세표준은 (총수입금액 − 필요경비) − 기본공제로 계산해요. 이때 필요경비율과 기본공제액이 임대주택 등록 여부에 따라 차등 적용돼요.

구분	등록임대주택	미등록
필요경비율	60%	50%
기본공제	400만원	200만원

다만 기본공제(등록 400만원·미등록 200만원)에는 조건이 하나 더 있어요. 국세청 안내에 따르면 기본공제는 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에만 적용돼요. 즉 임대 외 다른 종합소득이 많으면 기본공제를 못 받을 수 있다는 뜻이라, 분리/종합 유불리를 한쪽으로 단정하기 어려운 이유이기도 해요.

분리과세 세액, 어떻게 계산되나요? (예시)

연 월세 수입 1,200만원인 등록임대주택을 가정해, 다른 종합소득금액이 2천만원 이하여서 기본공제까지 적용되는 경우로 계산해볼게요.

1. 총수입금액 = 1,200만원
2. 필요경비 = 1,200만원 × 60% = 720만원
3. 기본공제 = 400만원 (등록임대, 다른 종합소득 2천만원 이하)
4. 과세표준 = 1,200만원 − 720만원 − 400만원 = 80만원
5. 산출세액 = 80만원 × 14% = 112,000원

같은 수입이라도 미등록이면 필요경비 50%(600만원)·기본공제 200만원이 적용돼 과세표준이 1,200만원 − 600만원 − 200만원 = 400만원, 산출세액은 400만원 × 14% = 560,000원이 돼요. 등록 여부에 따라 같은 월세에서도 세액 차이가 크게 벌어질 수 있다는 점을 보여주는 예시예요. (실제 신고에서는 세액공제·감면 등 다른 요소가 더해질 수 있으니, 본인 상황은 홈택스 안내나 세무 상담으로 확인하시는 걸 권해요.)

1주택자도 임대소득을 신고해야 하나요?

원칙은 1주택 소유자의 월세 수입은 비과세예요. 하지만 예외가 두 가지 있어요. 국세청 안내에 따르면 기준시가 12억원을 초과하는 고가주택과 국외에 소재한 주택의 월세 수입은 1주택이라도 과세돼요.

보유 주택	월세 수입	보증금·전세금
1주택 (기준시가 12억 이하·국내)	비과세	비과세
1주택 (기준시가 12억 초과 또는 국외)	과세	비과세
2주택	모두 과세	원칙적 비과세
3주택 이상	모두 과세	보증금 합계 3억 초과분 간주임대료 과세

기준시가 12억원 기준은 2023년 귀속분부터 적용돼요. 그 전에는 9억원이었는데 상향된 거예요. 2주택 소유자는 모든 월세 수입이 과세 대상이고 보증금·전세금은 원칙적으로 비과세라는 점도 함께 기억해두세요. 주택 수와 비과세 판정이 양도세 1세대 1주택 비과세와는 별개 기준이라는 점이 헷갈리기 쉬운데, 양도 쪽은 양도소득세 1세대 1주택 비과세 요건에서 따로 확인할 수 있어요.

전세보증금만 있어도 세금이 나오는 간주임대료란?

월세 없이 전세보증금만 받아도 세금이 나올 수 있는 게 바로 간주임대료예요. 국세청 안내에 따르면 **비소형주택 3주택 이상(부부합산)**을 보유하고 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우, 그 초과분에 대해 간주임대료를 계산해 과세해요.

이때 두 가지 완화 장치가 있어요.

• 소형주택 제외 — 주거전용면적 1호(세대)당 40㎡ 이하이면서 해당 과세기간 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수에 포함하지 않아요.
• 3억원 차감 — 보증금 합계에서 3억원을 먼저 빼고, 그 초과분에 대해서만 간주임대료를 계산해요.

항목	기준
과세 대상	비소형주택 3주택 이상(부부합산) 보유
보증금 합계	3억원 초과분만
적용 이자율	정기예금이자율 3.1% (2025년 귀속 기준)
소형주택 제외	40㎡ 이하 + 기준시가 2억원 이하 (2026.12.31까지)

간주임대료 계산 시 적용하는 정기예금이자율은 **2025년 귀속 기준 3.1%**예요. 이 이자율과 소형주택 제외 시한은 매년 바뀔 수 있으니 신고 연도 기준을 확인해두는 게 좋아요.

2026년 기준과 신고 시기는요?

신고 시기는 분리과세든 종합과세든 종합소득세 신고 기간과 같아요. 종합소득이 있는 거주자는 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 신고·납부하고, 성실신고확인 대상자는 6월 30일까지예요. 2025년 귀속 주택임대소득이라면 2026년 5월 1일~5월 31일에 신고하는 셈이에요.

2026년 신고 시 함께 기억해둘 적용 기준을 정리하면 이래요.

항목	적용 기준
분리/종합 선택 한도	연 임대수입 2천만원 이하
등록임대 필요경비·공제	60% · 400만원
미등록 필요경비·공제	50% · 200만원
고가주택 기준시가	12억원 초과 (2023년 귀속분부터)
소형주택 주택 수 제외 시한	2026년 12월 31일까지
간주임대료 적용 이자율	3.1% (2025년 귀속 기준)

필요경비율·기본공제·등록임대 세제혜택은 연도별로 바뀔 수 있는 항목이에요. 신고 전에 국세청 안내에서 해당 귀속연도 기준을 한 번 더 확인하시면 좋아요.

흔한 오해 바로잡기

• “월세 안 받고 전세만 있으면 무조건 비과세” — 가장 자주 틀리는 통념이에요. 부부합산 비소형주택 3주택 이상이면서 보증금 합계가 3억원을 넘으면, 월세를 한 푼도 안 받았더라도 초과분에 대해 간주임대료로 과세될 수 있어요. 전세만 놓았다고 안심하기보다 주택 수와 보증금 합계를 먼저 따져보세요.
• “1주택이면 임대소득은 무조건 비과세” — 보통은 맞지만 예외가 있어요. 기준시가 12억원을 초과하는 고가주택의 월세, 그리고 국외에 있는 주택의 월세는 1주택이라도 과세돼요. “1주택=비과세”를 공식처럼 외우기보다 내 주택이 예외에 해당하는지 확인하는 게 안전해요.