전세 사는데 집주인이 바뀌면 보증금은 누가 돌려주나요?

전세 사는 중에 집주인이 바뀌어도, 전입신고와 점유로 대항력을 갖췄다면 보증금은 그대로 지켜져요. 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 매매·상속·경매로 소유자가 바뀌면 새 소유자가 임대인 지위를 법률상 당연히 승계하고, 만기에 보증금을 돌려줄 사람도 새 소유자예요. 종전 임대인은 원칙적으로 면책됩니다.

이 글은 2026년 기준 주택임대차보호법과 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 대법원 판례를 바탕으로 정리한 일반 정보예요. 개별 사안은 국가법령정보센터의 현행 조문과 전문가 상담으로 확인하는 게 안전해요.

집주인이 바뀌면 임대차는 어떻게 되나요

가장 먼저 알아둘 원리는 임대인 지위의 법정 승계예요. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 “임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”라고 정하고 있어요. 여기서 양수인은 매매로 산 사람만이 아니라 상속·경매 등으로 소유권을 취득한 사람까지 포함해요. 소유권을 넘겨받은 원인이 무엇이든, 새 소유자가 임대인 자리를 그대로 이어받는다는 뜻이에요.

이 승계는 법률 규정에 따른 것이라 임차인의 동의를 받을 필요도, 임차인에게 통지할 필요도 없어요. 법제처 생활법령정보도 “법률의 규정에 따른 승계이므로 그 지위의 승계에 임차인의 동의를 받을 필요는 없고, 임차인에게 통지할 필요도 없다”라고 설명해요. 그래서 세입자 입장에서는 집주인이 바뀐 사실을 뒤늦게 알게 되는 경우도 있어요. 중요한 건, 승계가 이뤄지면 차임(월세) 청구권부터 보증금반환채무까지 일체가 새 소유자에게 이전한다는 점이에요.

대항력은 어떻게 생기고, 언제부터 효력이 있나요

새 집주인에게 “내 임차권을 인정하라”라고 주장하려면 대항력이 있어야 해요. 대항력은 두 가지 요건을 모두 갖춰야 생겨요.

요건	구체적 행위	확인 방법
① 주택의 인도	실제로 그 집에 입주해 점유	이사·거주 사실
② 주민등록	전입신고	주민등록등본상 주소

두 가지를 갖춘 시점이 중요해요. 법 조문은 “주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다”라고 정하고 있어요. 법제처 해설은 이를 더 구체적으로 “그 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지”라고 풀이해요.

즉 대항력은 전입신고 당일이 아니라 그 다음 날 0시에 발생해요. 이 하루 차이가 실무에서 순위를 가르는 결정적 지점이에요. 예를 들어 이사·전입신고를 한 바로 그날 오후에 집주인이 근저당을 설정하면, 근저당이 먼저 효력을 갖고 세입자의 대항력은 다음 날 0시에 생기므로 근저당이 앞서게 돼요.

그래서 보증금은 누가 돌려주나요

대항력을 갖춘 세입자라면, 보증금을 돌려줄 사람은 새 소유자(양수인) 예요. 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결은 이렇게 정리하고 있어요. “주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 구비한 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이고, 이에 따라 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환 채무는 소멸하는 것”이라고요.

정리하면 이렇게 갈려요.

구분	대항력 있는 세입자	대항력 없는 세입자
보증금 반환의무자	새 소유자(양수인)	새 소유자에게 대항 곤란
종전 임대인(양도인)	원칙적으로 면책(채무 소멸)	계약 상대로 남을 수 있음
계약 조건	그대로 승계(기간·보증금 유지)	경매 등으로 임차권 소멸 위험
만기에 청구할 상대	등기부상 현재 소유자	상황에 따라 불안정

그래서 만기가 다가오면 등기부등본을 떼어 현재 소유자가 누구인지 확인하는 게 실무의 출발점이에요. 법정 승계는 통지 의무가 없어서, 세입자가 모르는 사이 소유자가 바뀌어 있을 수 있거든요.

대항력이 없으면 어떤 위험이 있나요

문제는 대항력이 없거나, 전입신고보다 앞서 근저당 같은 선순위 권리가 잡혀 있는 경우예요. 이때는 새 소유자에게 임차권을 주장하기 어렵고, 그 집이 경매로 넘어가면 배당 순위에서 밀릴 수 있어요.

여기서 대항력과 우선변제권을 구분해두면 도움이 돼요. 둘은 요건이 겹치지만 목적이 달라요.

권리	무엇을 위한 것	필요한 요건
대항력	새 소유자에게 임차권 주장	인도 + 주민등록
우선변제권	경매 배당에서 앞순위 확보	인도 + 주민등록 + 확정일자

법제처 해설은 “우선변제권은 대항요건(주택 인도+주민등록)에 더해 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 인정된다”라고 설명해요. 즉 경매로 소유자가 바뀌는 상황에서 배당을 받으려면 확정일자까지 갖춰야 하고, 그것도 나보다 앞선 선순위 채권이 있으면 그만큼 순위가 밀려요. 대항력과 확정일자의 관계는 전세권설정과 확정일자 차이에서 더 자세히 확인할 수 있어요.

승계가 싫으면 거부할 수 있나요

임대인이 바뀌는 게 불안해 승계를 원하지 않는 세입자도 있어요. 이에 대해 판례는 임차인이 승계를 원하지 않으면 임대차계약을 해지하고 우선변제를 청구할 수 있다는 법리를 인정해왔어요. 법제처 해설도 “임차인이 원하지 않으면 임대차계약을 해지하고 우선변제를 청구할 수 있다”라고 안내해요.

다만 이 부분은 판례로 형성된 법리라, 이의를 제기해야 하는 시점(소유권 이전 사실을 안 때부터 상당한 기간 내)이나 인정 범위가 사안마다 달라질 수 있어요. 그래서 “무조건 거부할 수 있다”라고 단정하긴 어려워요. 실제로 이의를 고려한다면 시점을 놓치지 않는 게 중요하고, 개별 상황은 전문가 상담으로 확인하는 게 안전해요.

계산으로 보는 순위 예시

숫자로 보면 대항력 발생 시점이 왜 중요한지 더 분명해져요.

예시 (보증금 2억 원 전세, 이사·전입신고는 3월 10일, 집주인의 근저당 설정도 같은 3월 10일인 경우)

• 근저당: 3월 10일 당일에 효력 발생
• 세입자 대항력: 3월 10일에 인도+전입을 마쳤어도 3월 11일 오전 0시에 발생
• 결과: 같은 날이라도 근저당이 하루 앞서므로, 이후 경매가 진행되면 근저당이 선순위가 되어 세입자는 배당에서 밀릴 수 있어요.

반대로 전입신고를 3월 10일에 하고 근저당이 3월 12일에 설정됐다면, 세입자의 대항력(3월 11일 0시)이 근저당보다 앞서요. 이 경우 이후 소유자가 바뀌어도 세입자는 새 소유자에게 임차권과 보증금 반환을 주장할 수 있어요. 입주하면 미루지 말고 곧바로 전입신고를 하는 것이 이래서 중요해요.

흔한 오해 정리

• “집이 팔리면 전세계약이 자동으로 해지된다” · 그렇지 않아요. 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 새 소유자가 임대인 지위를 그대로 승계하고, 계약기간·보증금·조건이 유지돼요. 오히려 이 당연승계를 배제하는 특약은 임차인에게 불리해 효력이 없어요. 집이 팔렸다고 세입자가 나가야 하는 게 아니에요.
• “보증금은 원래 계약한 종전 주인에게 받아야 한다” · 대항력을 갖췄다면 보증금 반환의무는 새 소유자에게 넘어가고, 종전 임대인은 원칙적으로 면책돼요. 만기에 청구할 상대는 등기부상 현재 소유자예요. 승계 사실을 통지받지 못할 수 있으니, 등기부등본으로 현재 소유자를 직접 확인해두세요. 만기 후에도 반환이 안 되면 전세보증금 반환 지급명령 신청 절차를 참고할 수 있어요.