전세사기 피해자 지원 신청 — 인정 4요건·LH 무상거주 (2026)

전세사기 피해를 입었다면 가장 먼저 **전세사기피해지원위원회에 ‘결정 신청’**부터 해야 해요. 온라인 피해지원 시스템 또는 피해주택 소재지 관할 시·도에 신청하면 4대 요건 심의를 거쳐 결정문이 나와요(상정 후 30일, 15일 연장 가능). 인정되면 우선매수권 행사·LH 매입 후 최장 10년 무상거주·저리 대환대출·긴급주거를 단계별로 신청할 수 있어요.

본 글은 2026년 기준 특별법(전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법)과 정부·공단 안내를 정리한 일반 정보예요. 개별 사례 판단과 정확한 금리·기한은 국토교통부 안내와 HUG 전세피해지원센터(1533-8119)·콜센터 1600-9640에 확인하세요.

전체 흐름 — 누가 → 어디에 → 무엇을 (4단계)

전세사기 지원은 “피해자로 먼저 인정받고, 그 결정문으로 각 지원을 신청”하는 순서예요. 결정 없이는 우선매수·LH 매입·저리 대환 어느 것도 신청할 수 없어요.

단계	누가	어디에	무엇을
1. 피해자 결정	임차인 본인	온라인 피해지원 시스템 / 관할 시·도	결정신청서 제출 → 위원회 심의 → 결정문 수령
2. 경·공매 대응	결정받은 피해자	HUG 경·공매 지원서비스	우선매수 신고 또는 LH에 우선매수권 양도
3. 계속 거주	결정받은 피해자	관할 LH 지역본부	LH가 피해주택 매입 → 최장 10년 무상거주
4. 자금·주거 지원	결정받은 피해자	HUG 전세피해지원센터(1533-8119)	저리 대환대출·전세대출 연장·긴급주거 신청

핵심은 1단계 결정문이에요. 결정문이 나와야 2~4단계 지원 창구가 열려요.

1단계 — 피해자 인정 4대 요건

특별법 제3조는 전세사기피해자등으로 인정받기 위한 4가지 요건을 정하고 있어요. 네 가지를 모두 충족해야 인정돼요.

요건	내용
① 대항력 + 확정일자	주택의 인도(점유)와 주민등록(전입)을 마치고 확정일자를 갖출 것 (임차권등기·전세권설정 포함)
② 보증금 한도	임차보증금이 5억 원 이하일 것 (대통령령으로 2억 원 범위에서 상향 가능)
③ 다수 피해	2인 이상의 임차인에게 보증금 미반환 피해가 발생했거나 예상될 것
④ 임대인 의도	임대인이 보증금을 돌려주지 않으려는 의도가 있었다고 의심할 상당한 이유가 있을 것

①의 대항력·확정일자는 임차인이라면 가장 먼저 확인할 부분이에요. 전입신고와 확정일자를 받아두지 않았다면 이 요건에서 막힐 수 있어요. ②의 보증금 5억 원 한도는 대통령령으로 일부 상향될 수 있으니, 경계선에 있다면 결정 신청 전에 현행 시행령 기준을 확인하는 게 좋아요.

1단계 — 결정 신청 서류와 처리 기간

결정 신청은 온라인(피해지원 시스템)으로 신청부터 결과 통보까지 가능하고, 콜센터 1600-9640이 신청을 도와줘요. 관할 시·도 방문 접수도 가능해요.

구분	내용
신청 채널	온라인 피해지원 시스템 / 관할 시·도 / 콜센터 1600-9640
기본 서류	전세사기피해자등 결정신청서(시행규칙 별지 제1호)
입증 서류	임대차계약서, 대항력·확정일자 입증서류(주민등록 등), 피해 사실 소명자료
처리 기간	위원회 상정 후 30일 이내(15일 연장 가능) 결정·통보
이의신청	통보일부터 30일 이내 신청 → 국토부 20일 이내 검토·통보

결정문은 이후 모든 지원의 입장권이라 분실하지 않게 보관해 두세요. 결과가 ‘불인정’이어도 사실관계가 보완되면 이의신청으로 다시 다툴 수 있어요.

2단계 — 우선매수권 행사 절차

피해주택이 경매·공매에 넘어가면, 결정받은 피해자는 특별법에 따른 우선매수권으로 다른 입찰자보다 먼저 그 집을 살 수 있어요. 직접 매수가 부담되면 LH에 우선매수권을 양도해 LH가 대신 매입하게 할 수도 있어요.

구분	직접 우선매수	LH에 우선매수권 양도
누가	결정받은 피해자	결정받은 피해자
어디에	경·공매 진행 법원·기관 (HUG 경·공매 지원서비스 상담)	관할 LH 지역본부
무엇을	매각결정기일까지 우선매수 신고	우선매수권 양도 신청 → LH가 매입
결과	본인이 소유권 취득	LH가 매입 후 임대로 계속 거주

직접 매수하려면 낙찰가 등 자금이 필요해서, 자력 매수가 어려운 경우 LH 양도가 현실적인 선택이 돼요. HUG 전세사기예방센터의 경·공매 지원서비스에서 상담을 받을 수 있어요. 우선매수권의 정확한 조문 번호와 행사 시한 문구는 국가법령정보센터의 특별법 본문에서 확인하세요.

3단계 — LH 매입 후 계속 거주 (최장 20년)

여기가 특별법 지원의 핵심이에요. 피해자가 우선매수권을 LH에 양도하면, LH가 피해주택을 매입한 뒤 **경매차익(LH감정가 - 낙찰가액)**을 임대료로 충당해 피해 임차인이 계속 살 수 있게 해줘요.

구분	내용 (국토부 FAQ·LH 보도자료 기준)
무상거주	매입 후 최장 10년 임대료 부담 없이 거주
이후 거주	시세 30~50% 수준 임대조건으로 추가 10년 (합산 최장 20년)
신청 기한	전세사기 피해자로 결정된 날부터 3년 내
신청 채널	관할 LH 지역본부 방문·우편 / LH청약플러스 통합공고

즉 보증금을 현금으로 돌려받는 구조가 아니라, 살던 집에서 쫓겨나지 않고 길게 거주할 수 있게 하는 게 핵심이에요. 경매가 이미 끝났거나 LH가 우선매수권을 양도받았어도 매입하지 못한 경우에는 인근 공공임대주택에서 10년 무상거주를 지원하고, 이후 추가 10년 임대로 이어줘요.

4단계 — 저리 대환대출·긴급주거 신청

자금과 임시 거처가 급할 때는 **HUG 전세피해지원센터(1533-8119)**가 통합 창구예요.

지원 항목	내용
저리 대환대출	기존 전세대출을 낮은 금리 대출로 갈아타기
전세대출 연장	기존 전세대출 상환조건 조정(연장 등)
긴급주거지원	공공임대주택 무상거주 또는 임시거처 제공
신용정보 등록 유예	연체 등 신용정보 등록을 일정 기간 유예

저리 대환대출의 정확한 금리·대출한도·기존 대출 대비 비율은 시기별로 달라져서 본문에서 특정 수치를 단정하기 어려워요. 신청 전에 HUG 전세피해지원센터(1533-8119)나 주택도시기금 상품안내에서 현행 조건을 확인하세요. 일반적인 전세자금대출 조건이 궁금하면 전세자금대출 조건·한도, 청년이라면 청년 버팀목 전세자금대출, 신혼부부라면 신혼부부 전세자금대출도 함께 살펴보세요.

절차 예시 — 보증금 2억 원, 경매 진행 중인 경우

• 보증금 2억 원 전세, 대항력·확정일자 모두 확보, 같은 건물에 다른 피해 임차인 다수
• ① 결정 신청 — 온라인 피해지원 시스템에 결정신청서·임대차계약서·주민등록 제출 → 4대 요건 충족 → 약 30일 내 결정문 수령
• ② 우선매수권 양도 — 자력 매수가 어려워 결정일부터 3년 내 관할 LH 지역본부에 우선매수권 양도 신청
• ③ LH 매입·거주 — LH가 경매로 피해주택 매입 → 경매차익으로 임대료 충당 → 최장 10년 무상거주, 이후 시세 30~50% 임대로 추가 거주
• ④ 자금·신용 — 그동안 HUG 전세피해지원센터(1533-8119)에서 저리 대환대출·신용정보 등록 유예 신청으로 부담 완화

이처럼 보증금 2억 원을 현금으로 한 번에 돌려받는 게 아니라, 살던 집에 머물며 임대료 부담 없이 거주하는 형태로 지원이 설계돼 있어요.

인정에서 제외·각하되는 흔한 케이스

‘보증금을 못 돌려받았으면 무조건 피해자 인정’이라고 오해하기 쉬운데, 특별법 제3조 제2항은 제외 사유를 두고 있어요.

제외·각하되는 경우	이유
보증금 5억 원 초과	요건 ② 한도 초과 (대통령령 상향분 확인 필요)
대항력·확정일자 미확보	요건 ① 미충족 (전입·확정일자 누락)
보증금 전액이 최우선변제로 회수 가능	자력 보호 가능 → 제외
반환보증·보험으로 전액 보호	보증·보험으로 전액 회수 → 제외
자력으로 보증금 전부 회수 가능	별도 구제 없이 회수 가능 → 제외

즉 단순한 보증금 미반환이 아니라, 대항력·확정일자 + 보증금 한도 + 다수 피해 + 임대인 의도가 함께 인정돼야 하고, 다른 방법으로 전액 보호되는 경우는 제외된다는 점을 기억해 두세요.

2026년 기준 특별법 적용 여부

특별법은 한시법(적용 기한이 정해진 법)으로 운영되고 있어요. 시점별 적용 여부와 확대 항목을 정리하면 이래요.

시점	내용
2023.6.1	특별법 제정·시행
2024.9	개정법 국회 통과
2024.11	개정법 시행 — LH 경매차익 활용 최장 10년 무상거주 신설, 피해주택 매입 확대
2026 현재	한시법으로 운영 중 — 부칙상 유효기간·추가 연장 여부는 최신본 확인 필요

부칙에 적힌 정확한 만료 시점과 2026년 시점의 추가 연장 입법 여부는 변동 가능성이 있어서 본문에서 특정 연도를 단정하지 않을게요. 정확한 적용 기한은 국가법령정보센터의 특별법 부칙 최신본에서 확인하세요.

흔한 오해 정리

• “특별법으로 인정되면 보증금을 전액 돌려받는다” — 특별법의 본질은 환급이 아니라 우선매수·거주안정 지원이에요. LH가 피해주택을 매입하고 경매차익으로 임대료를 충당해 최장 10년 무상거주(이후 시세 30~50% 임대로 추가 10년) 하도록 돕는 구조예요(국토부 FAQ·LH 보도자료 기준).
• “보증금을 못 받았으면 무조건 피해자다” — 4대 요건을 모두 충족해야 하고, 전액이 최우선변제·반환보증으로 보호되거나 자력 회수가 가능하면 제외돼요.
• “결정 신청만 하면 지원이 자동으로 따라온다” — 결정문은 입장권일 뿐이에요. 우선매수 신고·LH 양도(결정일 3년 내)·HUG 대환·긴급주거는 각각 따로 신청해야 해요.