전세보증금에도 임대소득세가 붙나요? (간주임대료)

전세나 상가 보증금을 받고 있는데 월세가 없으니 세금도 없다고 생각하기 쉬워요. 그런데 보증금·전세금이 일정 규모를 넘으면 그 돈을 굴려 벌었을 임대료로 보고 세금을 매기는데, 이걸 간주임대료라고 불러요. 주택이냐 상가냐에 따라 요건이 크게 다르니 하나씩 짚어드릴게요.

간주임대료란 무엇이고 왜 매기나요?

간주임대료는 부동산을 빌려주고 받은 보증금·전세금에 일정 이율을 곱해 임대료를 받은 것으로 간주하고, 그 금액을 임대소득의 총수입금액에 넣는 제도예요. 소득세법 제25조는 부동산이나 그 부동산상의 권리를 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 총수입금액에 산입한다고 정하고 있어요.

도입 취지는 형평성이에요. 같은 부동산을 놓더라도 월세로 받으면 그 월세가 그대로 임대소득에 잡히는데, 전세나 큰 보증금으로 받으면 과세가 전혀 안 된다면 불균형이 생기죠. 그래서 보증금을 굴려 얻었을 법한 수익만큼을 임대료로 환산해 과세 대상에 넣는 거예요.

주택 전세보증금은 어떤 요건일 때 과세되나요?

주택은 소득세법 제25조가 일반 부동산과 다르게 예외 요건을 두고 있어요. 국세청 안내를 보면 주택 간주임대료는 두 조건을 모두 채울 때만 적용돼요. 첫째, 부부합산으로 비소형주택을 3채 이상 보유해야 하고, 둘째, 보증금 등의 합계액이 3억원을 넘어야 해요. 이때 과세 대상은 보증금 전액이 아니라 3억원을 넘는 초과분이에요.

여기서 소형주택은 주택 수 판정에서 빠져요. 주거전용면적이 1호나 1세대당 40㎡ 이하이면서 해당 과세기간 기준시가가 2억원 이하인 주택은 현행 기준 2026년 12월 31일까지 3주택 판정 시 주택 수에 포함하지 않아요. 이 일몰일은 세법 개정으로 달라질 수 있으니, 신고하는 해의 기준을 확인해두시는 게 좋아요.

보증금을 받은 주택이 2채 이상이라면 3억원을 어디서 빼는지도 정해져 있어요. 국세청 안내에 따르면 보증금 적수가 가장 큰 주택의 보증금부터 순서대로 3억원을 차감해요. 부부합산 주택 수는 소득세법 시행령 제8조의2 규정을 준용해 산정해요.

상가 보증금은 주택과 무엇이 다른가요?

상가나 사무실 같은 비주거용 부동산은 주택과 취급이 완전히 달라요. 소득세법 제25조는 부동산 일반에 대해서는 보증금을 받으면 총수입금액에 산입한다고 정하고, 주택에 대해서만 3주택 이상 등의 별도 요건을 붙여요. 뒤집어 말하면 상가 등 비주거용은 3주택 요건이나 3억원 기준과 무관하게 받은 보증금에 대해 간주임대료를 계산한다는 뜻이에요.

그래서 상가 1채만 임대해도, 보증금이 3억원에 못 미쳐도 간주임대료가 붙어요. 아래 표로 주택과 상가의 차이를 나란히 정리했어요.

구분	주택	상가 등 비주거용
3주택 이상 요건	부부합산 비소형 3주택 이상 필요	요건 없음 (1채여도 대상)
보증금 3억원 기준	3억원 초과분만 과세	기준 없음 (보증금 전체 대상)
소형주택 제외 특례	있음 (40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하)	해당 없음
근거	소득세법 제25조 + 시행령 제53조	소득세법 제25조 (부동산 일반)

간주임대료는 어떻게 계산하나요?

주택 간주임대료 계산식은 국세청 안내 기준으로 다음과 같아요. 근거 조문은 소득세법 시행령 제53조 제3항이에요.

간주임대료 = (보증금 등 - 3억원)의 적수 × 60% × 정기예금이자율 ÷ 365 - 임대사업에서 발생한 금융수익(수입이자·할인료·배당금)

여기서 적수는 보증금에 보유 일수를 곱해 더한 값이에요. 1년 내내 같은 보증금을 유지했다면 적수를 일수로 나누는 과정에서 결국 연평균 보증금이 되는 구조라, 이해를 돕기 위해 1년 유지 사례로 풀어볼게요.

항목	값
비소형 3주택 보증금 합계	8억원 (1년 유지)
3억원 차감 후	5억원
적용률	60%
정기예금이자율 (2025년 귀속)	3.1%
임대보증금 관련 금융수익	200만원

이 사례를 계산식에 넣으면, 5억원 × 60% × 3.1% = 930만원이 나오고, 여기서 금융수익 200만원을 빼면 간주임대료는 730만원이 돼요. 이 730만원이 임대소득의 총수입금액에 더해지고, 여기에 필요경비를 뺀 소득금액에 대해 세금이 매겨지는 흐름이에요. 실제로는 보증금이 중간에 바뀌면 적수로 일할 계산하기 때문에 숫자가 달라질 수 있어요.

장부를 갖춰 신고하는 기장신고와 추계로 신고하는 방식은 계산 취급이 조금 달라요. 기장신고에서는 임대보증금으로 취득한 것이 확인되는 금융자산의 수입이자·배당금을 차감하지만, 추계신고 때는 건설비상당액 차감 등 취급이 달라져서 결과가 같지 않을 수 있어요.

정기예금이자율은 고정된 숫자인가요?

가장 헷갈리기 쉬운 부분이에요. 계산식의 정기예금이자율은 고정값이 아니라 기획재정부령으로 매년 고시되는 값이에요. 국세청 안내 기준으로 2025년 귀속은 3.1%인데, 이 숫자는 해마다 바뀌어 왔어요.

그래서 간주임대료를 직접 가늠할 때는 반드시 신고하려는 과세연도의 고시 이자율을 확인해야 해요. 연도를 떼고 이자율을 외워두면 다른 해에 그대로 적용하다 틀릴 수 있으니, 수치를 볼 때는 항상 어느 해 귀속분인지를 함께 기억해두시는 게 안전해요.

흔한 오해 바로잡기

• “전세는 월세가 아니니 세금이 아예 없다” · 요건을 채우면 전세보증금에도 간주임대료가 붙어요. 주택은 부부합산 비소형 3주택 이상이면서 보증금 합계가 3억원을 넘을 때 초과분이 과세되고, 상가는 요건 없이 보증금이 대상이에요.
• “보증금을 받으면 무조건 간주임대료가 붙는다” · 주택은 그렇지 않아요. 비소형 3주택 미만이거나 보증금 합계가 3억원 이하라면 주택 간주임대료 과세는 없어요. 소형주택은 주택 수 판정에서도 빠져요.
• “이자율 3.1%는 앞으로도 계속 쓰면 된다” · 정기예금이자율은 매년 기획재정부령으로 고시돼 바뀌어요. 2025년 귀속 3.1%는 그해 기준이고, 다른 해는 그해 고시율을 확인해야 해요.

개인별로 주택 수, 기준시가, 보증금 규모, 금융수익에 따라 과세 여부와 세액이 달라질 수 있어요. 이 글은 제도 이해를 돕기 위한 일반 정보이니, 구체적인 신고는 국세청 안내나 세무 상담으로 개별 확인하시길 권해요.