부담부증여, 양도세·증여세 어떻게 나뉘어 매겨질까?

부담부증여는 재산을 넘기면서 그 재산에 딸린 채무(전세보증금·담보대출 등)까지 받는 사람이 함께 떠안는 증여예요. 이때 세금이 둘로 갈라져요. 수증자가 인수한 채무액분은 증여자에게 양도소득세, 그 채무를 뺀 나머지 증여가액은 수증자에게 증여세가 동시에 매겨져요. 다만 배우자·직계존비속 사이에서는 채무를 실제로 인수했다는 걸 입증해야만 채무 차감이 인정된다는 점이 핵심이에요.

이 글은 2026년 6월 기준 상속세 및 증여세법·소득세법·지방세법과 국세청 안내를 정리한 거예요. 세율·공제·보유기간 기준은 개정될 수 있으니, 실제 증여 전에는 국세청 부담부증여 안내에서 최신 기준을 확인하세요.

부담부증여가 뭔가요?

부담부증여(負擔附贈與)는 말 그대로 “부담(채무)이 딸린 증여”예요. 재산만 공짜로 주는 일반증여와 달리, 그 재산에 묶여 있는 빚을 받는 사람이 같이 떠안는 조건으로 넘겨요.

가장 흔한 예가 부동산이에요. 전세보증금 3억 원이 들어 있는 집을 자녀에게 주면서 “이 보증금 반환 의무는 네가 가져가라”라고 하거나, 담보대출이 남은 집을 대출 채무째로 넘기는 경우가 부담부증여예요. 국세청 안내에 따르면 증여재산에 담보된 증여자의 채무(증여재산 관련 임대보증금 포함)로서 수증자가 인수한 채무는 증여세 과세가액에서 차감되고, 그 채무는 소득세법상 유상양도에 해당해 증여자가 양도소득세 납세의무를 지게 돼요.

왜 양도세와 증여세가 동시에 나뉠까요?

핵심은 한 번의 거래가 유상 부분과 무상 부분으로 쪼개진다는 거예요.

• 채무액분(유상) → 수증자가 빚을 떠안아 준 만큼 증여자가 대가를 받고 판 것으로 봐요. 그래서 증여자에게 양도소득세가 매겨져요.
• 채무를 뺀 나머지(무상) → 순수하게 거저 받은 부분이라 수증자에게 증여세가 매겨져요.

상속세 및 증여세법 제47조는 “증여세 과세가액은 증여재산가액을 합친 금액에서 그 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액으로 한다”라고 정해요. 즉 채무를 빼는 만큼 증여세 과세가액은 줄지만, 빠진 그 채무액이 양도소득세 쪽으로 옮겨 가는 구조예요. 세금이 사라지는 게 아니라 두 세목으로 나뉘어 서로 다른 사람에게 부과돼요.

구분	성격	누구에게	과세 대상
채무액분	유상양도	증여자	양도소득세
채무를 뺀 나머지	무상증여	수증자	증여세
취득 자체	유상+무상 안분	수증자	증여취득세

양도세분은 어떻게 계산하나요?

부담부증여의 양도세는 일반 양도와 산식이 조금 달라요. 국세청 기준으로 양도가액은 수증자가 인수한 채무 상당액으로 보고, 취득가액은 실제 취득가액에 ‘채무액 ÷ 증여가액’ 비율을 곱해 안분해요.

양도가액  = 인수한 채무액
취득가액  = 실제 취득가액 × (채무액 ÷ 증여가액)
양도차익  = 양도가액 − 안분 취득가액 − 안분 필요경비

여기에 보유기간·주택 수에 따라 일반 양도와 똑같이 1세대 1주택 비과세나 장기보유특별공제를 따져요. 국세청 안내상 1세대 1주택 고가주택은 양도가액 12억 원을 초과하는 부분의 양도차익에만 과세하고, 보유기간 등 요건을 갖추면 장기보유특별공제를 적용해요. 다만 부담부증여에서 양도가액은 ‘인수 채무액’이라, 이 채무액이 비과세·공제 요건을 충족하는지에 따라 양도세 부담이 크게 달라져요.

증여세분은 어떻게 계산하나요?

증여세는 증여재산가액에서 수증자가 인수한 채무를 뺀 금액을 과세가액으로 삼고, 거기서 관계별 증여재산공제를 한 번 더 빼서 과세표준을 구해요.

상속세 및 증여세법 제53조 기준 증여재산공제 한도는 아래와 같아요. 증여 전 10년 이내에 같은 증여자에게서 받은 금액을 합산해 적용해요.

증여자(주는 사람)	수증자(받는 사람)	공제 한도
배우자	배우자	6억 원
직계존속(부모·조부모)	성년 자녀·손주	5천만 원
직계존속(부모·조부모)	미성년 자녀·손주	2천만 원
직계비속(자녀·손주)	부모·조부모	5천만 원
기타 친족(4촌 이내 혈족 등)	—	1천만 원

증여세 과세표준 = (증여재산가액 − 인수채무) − 증여재산공제예요. 채무를 떠안는 만큼 증여세가 매겨지는 금액이 줄어드는 게 부담부증여의 절세 포인트예요. 증여세 세율과 신고 방법은 증여세 면제한도·증여재산공제 글에서 더 자세히 정리해 두었어요.

계산 예시 — 일반증여와 비교

성년 자녀에게 시가 6억 원, 전세보증금(채무) 3억 원이 낀 집을 넘기는 경우를 가정해 볼게요. (증여자가 이 집을 3억 원에 취득했고 10년 이상 보유한 일반 사례를 단순화한 가정이며, 실제 세액은 세율·공제·중과 여부에 따라 달라져요.)

부담부증여로 넘길 때

1. 증여세분 — 증여재산가액 6억 − 인수채무 3억 = 과세가액 3억 원. 여기서 직계존속 공제 5천만 원을 빼면 과세표준 2억 5천만 원.
2. 양도세분(증여자 부담) — 양도가액 = 인수채무 3억 원. 안분 취득가액 = 실제 취득가 3억 × (채무 3억 ÷ 증여가액 6억) = 1억 5천만 원. 양도차익 = 3억 − 1억 5천만 = 1억 5천만 원(보유기간 요건 시 장기보유특별공제 별도).

일반증여로 넘길 때

• 채무 차감 없이 증여재산가액 6억 전체가 과세가액 → 공제 5천만 원을 빼면 과세표준 5억 5천만 원. 양도세는 발생하지 않아요.

이렇게 부담부증여는 증여세 과세표준을 5억 5천만 → 2억 5천만 원으로 낮추는 대신, 증여자에게 양도차익 1억 5천만 원에 대한 양도세가 새로 생겨요. 두 세금의 합이 일반증여의 증여세보다 작아야 절세가 성립해요. 양도차익이 크거나 다주택 중과 대상이면 합이 더 커져 오히려 불리할 수 있다는 게 핵심이에요.

절세 성립 조건과 함정

부담부증여가 늘 유리한 건 아니에요. 절세가 성립하려면 몇 가지 조건이 맞아야 하고, 어기면 효과가 통째로 무력화돼요.

조건	내용
진성 채무	실제 존재하고 수증자가 실질적으로 떠안는 채무여야 함
가족 간 입증	배우자·직계존비속 간에는 채무 인수를 객관적으로 입증해야 차감 인정
양도세 < 절감 증여세	채무액분 양도세가 줄어든 증여세보다 작아야 이득
자금출처 사후관리	증여 후 수증자가 자기 자금으로 채무를 갚아야 함

특히 가족 간 거래는 법이 까다로워요. 상속세 및 증여세법 제47조 제3항은 “배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다”라고 정해요. 즉 가족끼리는 일단 “채무를 안 넘긴 것”으로 보고, 임대차계약·대출 약정·상환 내역 같은 객관적 자료로 입증해야만 채무 차감이 인정돼요. 입증하지 못하면 전액 증여세로 돌아가 절세 효과가 사라져요.

또 채무 상환 자금출처가 사후관리 대상이에요. 채무를 떠안았다고 신고해 놓고 실제로는 부모가 대신 갚아 주면, 그 상환액이 또 다른 증여로 보여 과세될 수 있어요. 채무 인수·상환 흐름은 가족 간 계좌이체와 증여세 글의 자금출처 맥락과 함께 살펴보면 좋아요.

2026년 유의점 — 이월과세와 취득세

부담부증여를 계획할 때 절세 효과를 깎아내릴 수 있는 두 가지를 꼭 기억해두세요.

① 이월과세 — 10년 안에 팔면 양도세 폭증

소득세법 제97조의2(이월과세)는 “거주자가 양도일부터 소급하여 10년 이내에 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산의 양도차익을 계산할 때 취득가액은 증여한 사람이 그 자산을 취득할 당시의 금액으로 한다”라고 정해요. 즉 증여받은 집을 10년 안에 팔면, 양도세를 계산할 때 취득가액을 ‘내가 증여받은 가액’이 아니라 ‘증여한 사람이 원래 산 가격’으로 승계해요. 그만큼 양도차익이 부풀어 양도세가 커져요. 이 보유기간은 2023년 1월 1일 이후 증여분부터 5년에서 10년으로 확대됐어요.

② 증여취득세 — 채무액분·잔여분 안분

부담부증여는 양도세·증여세 말고 수증자가 내는 취득세도 발생해요. 지방세법상 부동산의 무상취득(증여) 표준세율은 1천분의 35(3.5%)이고, 부담부증여 시에는 채무액에 해당하는 부분은 유상취득으로, **나머지 부분은 무상취득(증여)**으로 보아 각각의 세율을 안분 적용해요. 양도세·증여세만 계산하고 이 취득세를 빼먹으면 총 세부담을 잘못 잡게 돼요.

흔한 오해 둘

• “부담부증여는 무조건 절세” — 아니에요. 채무액분 양도세가 줄어든 증여세보다 크면 오히려 손해예요. 취득 후 많이 오른 자산이나 다주택 중과 대상은 양도세가 커져 불리할 수 있어요.
• “가족끼리니 채무 넘겼다 하면 그냥 인정” — 상증세법 제47조 제3항이 가족 간에는 채무 미인수로 추정해요. 객관적 입증이 없으면 채무 차감이 부정돼 전액 증여세로 과세될 수 있어요.

부동산 양도세분의 비과세·공제 판단은 양도소득세 1세대 1주택 비과세 글에서 함께 확인해 보세요.

정리 — 한 줄로

• 부담부증여 = 채무(전세보증금·대출)를 함께 넘기는 증여 — 유상·무상으로 쪼개져 두 세금이 나뉘어요.
• 채무액분 → 증여자에게 양도소득세, 채무 뺀 나머지 → 수증자에게 증여세.
• 양도세분: 양도가액 = 인수채무액, 취득가액 = 실제 취득가 × (채무액 ÷ 증여가액) 안분.
• 가족 간에는 채무 인수를 입증해야만 차감 인정(상증세법 §47③) — 못 하면 전액 증여세.
• 이월과세 10년(2023.1.1. 이후 증여분)·증여취득세 안분이 절세 효과를 깎을 수 있어요.

부담부증여는 자산 가격·채무 규모·보유기간·주택 수에 따라 유불리가 크게 갈리고, 양도세·증여세·취득세를 모두 묶어 따져야 해요. 실제 증여 전에는 국세청 안내와 세무 전문가 확인을 함께 거치는 걸 권해요.