분양권도 양도세 주택수에 포함되나요?

2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 양도소득세를 계산할 때 주택수에 포함돼요. 그 전(2020년 12월 31일 이전)에 취득한 분양권은 종전 규정대로 포함되지 않고요. 여기에 헷갈리기 쉬운 지점이 하나 더 있어요. 분양권 자체를 팔 때 붙는 세율(1년 미만 70%, 1년 이상 60%)은 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 적용되는 별개 기준이라는 점이에요. 즉 ‘주택수 포함’은 취득 시기로, ‘세율 강화’는 양도 시기로 나눠서 봐야 해요.

소득세법에서 분양권은 어떻게 정의되나요?

2020년 8월 18일 개정된 소득세법(법률 제17477호)은 제88조 제10호에 ‘분양권’ 정의를 새로 넣었어요. 조문상 분양권은 주택법 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택 공급계약을 통해 주택을 공급받는 자로 선정된 지위를 말해요. 여기에는 매매나 증여 등의 방법으로 그 지위를 넘겨받은 것도 포함돼요.

포인트는 두 가지예요. 첫째, 청약에 당첨돼 받은 분양권만 대상이 아니라 승계취득한 분양권도 같은 분양권으로 봐요. 둘째, 이 정의가 신설되면서 제89조 제2항이 정비돼, 1세대1주택 비과세를 판정할 때 분양권을 보유 주택수에 넣도록 근거가 마련됐어요. 과거에는 분양권을 아직 완성되지 않은 권리로 보아 주택수에서 뺐지만, 개정 이후에는 취득 시기 요건을 충족하면 한 채로 계산돼요.

언제 취득한 분양권부터 주택수에 포함되나요?

기준선은 2021년 1월 1일이에요. 개정법 부칙 적용례가 “2021년 1월 1일 이후 공급계약, 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 분양권부터 적용한다”고 정하고 있어요. 정리하면 이렇게 나뉘어요.

취득 시점	양도세 주택수 포함 여부	적용 규정
2020년 12월 31일 이전 취득	포함되지 않음	종전 규정
2021년 1월 1일 이후 취득	주택수에 포함	소득세법 제88조·제89조

이 표에서 ‘취득’은 청약 당첨에 따른 최초 공급계약뿐 아니라 매매·증여로 승계한 경우도 같은 날짜 기준으로 판단해요. 그래서 2020년에 청약된 분양권을 2021년에 매매로 넘겨받았다면, 승계취득 시점이 2021년 이후라 주택수에 포함될 수 있어요. 경계선에 걸치는 사례는 취득일을 언제로 보는지에 따라 결과가 갈리므로, 애매하면 관할 세무서에 취득일 기준을 물어보는 것이 안전해요.

분양권이 1세대1주택 비과세 판정에 어떻게 작용하나요?

1세대1주택 비과세는 소득세법 제89조를 근거로, 1세대가 국내에 1주택만 두고 보유·거주 요건 등을 채웠을 때 적용돼요. 그런데 제89조 제2항이 ‘분양권을 보유한 경우’를 함께 규정하면서, 보유 주택 1채와 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권 1개를 함께 가진 세대는 양도세 계산에서 2주택으로 취급될 수 있어요.

예를 들어 살펴볼게요. 2019년에 산 아파트 1채를 보유한 A씨가 2022년에 분양권 1개를 새로 취득했다면, A씨 세대는 양도세 판정상 주택 2개를 가진 셈이에요. 이 상태에서 기존 아파트를 팔면 1세대1주택 비과세가 그대로 적용되지 않을 수 있어요.

다만 여기서 ‘무조건 비과세가 깨진다’고 단정하면 안 돼요. 일시적 2주택처럼 일정 기간 안에 종전 주택을 정리하는 경우 등 시행령상 특례가 적용될 여지가 있고, 개인별 결과는 세대 구성·보유 기간·취득 시기에 따라 달라져요. 본인 케이스의 비과세 가부는 국세청 상담(126)이나 관할 세무서, 홈택스 자가진단으로 확인하는 것을 권해요. 비과세 기본 요건은 1세대1주택 비과세 조건, 종전 주택 처분기한은 일시적 2주택 비과세 요건 글에서 함께 확인해보세요.

분양권을 팔 때 세율은 얼마이고, 주택수 논점과 어떻게 다른가요?

여기서부터는 앞의 ‘주택수 포함’과는 다른 논점이에요. 분양권 자체를 양도할 때 붙는 세율은 소득세법 제104조에 따라 보유기간에 따라 정해져요. 국세청 안내 기준으로 이 세율은 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 적용돼요.

보유기간	분양권 양도세율	적용 시점
1년 미만	70%	2021년 6월 1일 이후 양도분
1년 이상	60%	2021년 6월 1일 이후 양도분

일반 부동산은 보유기간이 길수록 세율이 낮아지지만, 분양권은 오래 들고 있어도 60%가 하한이에요. 여기서 꼭 붙잡아야 할 부분은 두 기준일이 다르다는 점이에요. 주택수 포함은 ‘2021년 1월 1일 이후 취득’을 보고, 세율 60·70%는 ‘2021년 6월 1일 이후 양도’를 봐요. 하나는 언제 샀는지, 다른 하나는 언제 팔았는지로 판단하니 섞지 말아야 해요.

간단한 예로, 2022년 3월에 취득한 분양권을 2022년 12월에 팔았다면 보유기간이 1년 미만이라 70%가 적용돼요. 같은 분양권을 2023년 4월에 팔면 1년을 넘겨 60%가 적용되고요. 두 경우 모두 취득이 2021년 이후라 그동안 보유 주택 판정에서도 한 채로 계산됐다는 점을 함께 기억해두면 좋아요.

조합원입주권과 분양권은 무엇이 다른가요?

이름이 비슷해 자주 혼동하지만 근거 조항과 취득 경로가 달라요. 아래처럼 정리할 수 있어요.

구분	조합원입주권	분양권
근거	소득세법 제88조 제9호	소득세법 제88조 제10호
취득 경로	재개발·재건축 등 정비사업의 관리처분계획인가로 취득	주택 공급계약 당첨 또는 매매·증여로 승계취득
주택수 포함	종전부터 포함	2021년 1월 1일 이후 취득분부터 포함

두 권리 모두 양도세 주택수에 잡힌다는 결론은 같지만, 조합원입주권은 예전부터 포함돼 온 반면 분양권은 취득 시기 요건이 붙는다는 점이 핵심 차이예요.

흔한 오해 바로잡기

• “분양권은 아직 집이 아니니까 주택수에 안 잡힌다” 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 완성 전이라도 양도세 계산에서 한 채로 포함돼요. 실제 등기된 주택이 아니라는 이유로 빠지지 않아요.
• “모든 분양권이 다 주택수에 포함된다” 반대로 이것도 틀려요. 2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권은 종전 규정에 따라 주택수에 포함되지 않아요. 취득 시점이 갈림길이에요.
• “분양권만 있으면 무조건 비과세가 깨진다” 주택수에 포함되는 것은 맞지만, 일시적 2주택 등 특례가 적용될 여지가 있어 결과는 케이스마다 달라요. 개인별 비과세 가부는 국세청·세무서 확인이 필요해요.
• “세율 60·70%도 2021년 1월 1일부터 적용된다” 주택수 포함은 2021년 1월 1일 취득 기준이지만, 세율 강화는 2021년 6월 1일 이후 양도분부터예요. 두 날짜를 섞지 마세요.