장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제, 조건과 한도는?

내 집 마련을 위해 받은 주택담보대출, 그 이자도 연말정산에서 소득공제받을 수 있어요. 이걸 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제라고 불러요. 다만 아무 주담대나 되는 건 아니고, 근로소득자이면서 12월 31일 현재 무주택 또는 1주택 세대의 세대주여야 하고, 취득 당시 기준시가 6억원 이하 주택에 저당권을 설정한 차입금이어야 해요.

공제 한도는 하나로 딱 떨어지지 않아요. 상환기간이 얼마나 긴지, 금리가 고정인지, 원금을 처음부터 나눠 갚는 비거치식인지에 따라 연 600만원에서 2,000만원까지 네 구간으로 갈려요. 이 글은 2026년 시행 중인 소득세법 제52조 제5항(법률 제21221호, 2026년 1월 1일 시행)과 국세청 연말정산 안내를 대조해 정리했어요.

한 가지 미리 짚어둘게요. 한도 금액이나 기준시가 요건은 최근 개정으로 바뀐 부분이라, 검색으로 만나는 예전 자료에는 다른 숫자가 보일 수 있어요. 아래는 2026년 현행 기준이고, 실제 적용 여부는 개별 상황에 따라 달라지니 국세청 홈택스에서 한 번 더 확인하시길 권해요.

누가, 어떤 대출이 공제 대상인가요?

소득세법 제52조 제5항은 대상을 꽤 촘촘하게 정해두고 있어요. 근로소득이 있는 거주자로서, 주택을 소유하지 않았거나 1주택을 보유한 세대의 세대주가, 취득 당시 기준시가 6억원 이하인 주택을 취득하려고 그 주택에 저당권을 설정하고 금융회사 등 또는 주택도시기금에서 빌린 장기주택저당차입금의 이자를 지급한 경우예요. 그래서 은행 주택담보대출뿐 아니라 디딤돌대출처럼 주택도시기금에서 나온 차입금도 요건을 갖추면 공제 대상이 될 수 있어요. 네 가지 요건을 표로 옮기면 이래요.

요건	내용	근거
소득	근로소득이 있는 거주자	소득세법 제52조 제5항
주택 수	12월 31일 현재 무주택 또는 1주택 세대의 세대주	소득세법 제52조 제5항
기준시가	취득 당시 기준시가 6억원 이하 주택	소득세법 제52조 제5항
저당권	그 주택에 저당권을 설정하고 금융회사 등 또는 주택도시기금에서 차입	소득세법 제52조 제5항

여기서 놓치기 쉬운 부분이 저당권과 기준시가예요. 신용으로 받은 대출이나 다른 사람 명의 주택을 담보로 잡은 대출은 이 공제 대상이 아니에요. 반드시 공제받는 본인이 취득하는 그 주택에 저당권(근저당)이 설정돼 있어야 해요. 기준시가도 시세가 아니라 취득 당시 기준시가를 봐요. 취득 당시 6억원 이하였다면, 나중에 집값이 올라 기준시가가 6억원을 넘더라도 대상에서 빠지지 않아요.

무주택 또는 1주택 세대주, 언제를 기준으로 보나요?

국세청 안내는 이 요건의 판정 시점을 분명히 밝혀요. 무주택 또는 1주택 여부는 과세기간 종료일인 매년 12월 31일 현재를 기준으로 판단해요. 그리고 세대주 본인만 보는 게 아니라, 같은 세대를 이루는 세대원이 소유한 주택까지 합쳐서 세요.

정리하면 세 가지를 함께 기억해두면 좋아요.

• 세대주일 것. 원칙적으로 세대주가 공제받아요. 세대원 신분이라면 공제받기 어려워요.
• 12월 31일 현재 무주택 또는 1주택 세대일 것. 세대원 소유분을 합해 그날 기준으로 2주택 이상이면 제외돼요.
• 취득한 그 주택에 저당권이 있을 것. 담보 주택과 공제받는 주택이 같아야 해요.

연중에 잠깐 2주택이었더라도 12월 31일에 요건을 갖추면 그 해분을 검토할 수 있고, 반대로 연말에 세대원이 주택을 늘리면 요건에서 벗어날 수 있다는 뜻이에요. 세대 구성이 애매하다면 주민등록표등본으로 세대원을 먼저 확인해 보세요.

상환기간과 금리 방식이 한도를 가른다

이 공제의 가장 헷갈리는 지점이 바로 한도예요. 한 금액으로 고정된 게 아니라, 상환기간(10년 이상인지 15년 이상인지) 과 금리·상환 방식(고정금리인지, 비거치식 분할상환인지) 의 조합으로 네 구간이 나뉘어요. 소득세법 제52조 제5항 각 호를 표로 옮기면 이래요.

상환기간	금리·상환 방식	연간 공제 한도
15년 이상	고정금리이면서 비거치식 분할상환	2,000만원
15년 이상	고정금리 또는 비거치식 분할상환	1,800만원
15년 이상	그 밖(변동금리·거치식 등)	800만원
10년 이상 15년 미만	고정금리 또는 비거치식 분할상환	600만원

여기서 두 가지 방식만 이해하면 표가 쉬워져요. 고정금리는 대출 기간 동안 이자율이 정해진 방식이고, 비거치식 분할상환은 이자만 내는 거치기간 없이 처음부터 원금을 나눠 갚는 방식이에요. 상환기간 15년 이상이면서 이 둘을 모두 갖추면 가장 높은 2,000만원 한도가 적용되고, 둘 중 하나만 갖추면 1,800만원, 둘 다 아니면 800만원으로 내려가요. 상환기간이 10년 이상 15년 미만이면 고정금리 또는 비거치식일 때만 600만원이 적용되고, 그 밖의 방식이거나 상환기간이 10년 미만이면 아예 공제 대상이 아니에요. 내 대출이 정확히 어느 방식에 해당하는지는 대출 약정서와 홈택스 자료로 확인하는 게 확실해요.

실제 세금이 얼마나 줄어드는지 예시로 감을 잡아볼게요. 소득공제는 세금을 그만큼 깎아주는 게 아니라 과세표준을 줄여주는 것이라, 실제로 줄어드는 세금은 본인 세율만큼이에요.

예시 1: 상환기간 20년, 고정금리이면서 비거치식 분할상환 주담대로 한 해 이자를 1,500만원 냈다면, 한도 2,000만원 안이라 1,500만원 전액이 소득공제돼요. 과세표준이 15% 구간이라면 대략 1,500만 × 15% = 약 225만원(지방소득세 별도)의 세금이 줄어드는 셈이에요.

예시 2: 상환기간 15년, 변동금리에 거치식이라면 ‘그 밖’ 구간이라 한도가 800만원이에요. 한 해 이자를 1,200만원 냈어도 800만원까지만 공제되고, 나머지 400만원은 공제에 잡히지 않아요.

같은 이자를 내더라도 고정금리·비거치식을 갖췄는지에 따라 공제받는 폭이 크게 달라져요. 고정금리와 변동금리의 구조 차이가 궁금하다면 주택담보대출 고정금리 변동금리 글을 함께 보면 방식 선택에 도움이 돼요.

주택청약저축·전세대출 공제와 한도를 나눠 써요

한도를 볼 때 하나 더 기억해둘 게 있어요. 위의 600만원에서 2,000만원 한도는 장기주택저당차입금 이자만의 별도 칸이 아니에요. 소득세법 제52조 제5항은 이 이자상환액 공제액과 주택임차차입금 원리금상환액 공제(제4항, 전세·월세 보증금 대출 원리금), 그리고 주택청약종합저축 소득공제(조세특례제한법 제87조 제2항)를 합산한 금액이 해당 한도를 넘지 못하도록 정하고 있어요.

공제 항목	근거	한도와의 관계
주택청약종합저축 소득공제	조세특례제한법 제87조 제2항	세 항목 합계가 장기주택저당 한도(600~2,000만원) 안에 들어야 함
주택임차차입금 원리금상환액 공제	소득세법 제52조 제4항	위와 같은 합산 한도를 나눠 씀
장기주택저당차입금 이자상환액 공제	소득세법 제52조 제5항	세 공제가 하나의 상한을 공유

즉 전세대출 원리금 공제나 청약저축 공제를 이미 받고 있다면, 그만큼 장기주택저당차입금 이자로 채울 수 있는 여유 한도가 줄어드는 구조예요. 청약저축 쪽 공제 요건은 주택청약통장 소득공제에서, 세입자라면 월세 세액공제와 어떻게 다른지도 함께 확인해 두면 좋아요.

연말정산엔 어떤 서류를 내나요?

공제를 받으려면 요건을 증명하는 서류가 필요해요. 국세청 안내가 드는 대표 서류는 아래와 같아요.

서류	확인하는 내용
장기주택저당차입금 이자상환증명서	실제로 낸 이자 금액
주민등록표등본	세대주 여부, 세대 구성원
주택 등기부등본(또는 분양계약서 등)	저당권 설정, 취득 시점
기준시가 확인 서류	취득 당시 기준시가 6억원 이하 여부

이자상환증명서는 대체로 연말정산간소화에서 조회돼요. 다만 세대 구성이나 취득 당시 기준시가 요건은 간소화 자료만으로 확인되지 않는 경우가 있어, 필요하면 본인이 등본과 등기부등본을 직접 챙겨 회사에 제출해야 해요. 공제가 반영된 결과는 2월분 급여 정산과 그 이후 환급 흐름으로 나타나는데, 시기가 궁금하다면 국세청 홈택스 안내를 확인해 보세요.

흔한 오해

• “주택담보대출 이자는 무조건 공제된다”. 아니에요. 이 공제에는 세 개의 관문이 있어요. 근로소득자이면서 12월 31일 현재 무주택 또는 1주택 세대의 세대주일 것, 취득 당시 기준시가 6억원 이하 주택일 것, 그 주택에 저당권을 설정한 차입금일 것. 세대에 주택이 2채 이상이거나, 기준시가가 6억원을 넘는 집이거나, 저당권 없이 받은 신용대출이라면 이자를 아무리 많이 내도 공제받을 수 없어요. 사업소득만 있는 개인사업자도 근로소득 요건에서 벗어나 대상이 아니에요.
• “주거용이면 오피스텔 담보대출도 된다”. 아니에요. 대상 주택은 주택법상 주택으로 한정돼요. 실제로 거주용으로 쓰더라도 오피스텔은 주택법상 주택이 아니라, 그 담보대출 이자는 공제 대상에 들어가지 않아요.

개별 대출이 어느 한도 구간에 해당하는지, 세대 요건을 충족하는지는 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있어요. 연말정산 전에 국세청 홈택스나 관할 세무서에서 본인 상황을 한 번 더 확인해 보시길 권해요.