경매·공매 배당요구 종기, 임차인은 언제까지 어디에 내나요

살던 집에 경매개시결정이 내려지면 가장 먼저 쫓기는 건 금액이 아니라 날짜예요. 전입신고와 확정일자를 갖춰 우선변제권이 있어도, 법원이 정한 배당요구 종기까지 배당요구를 하지 않으면 민사집행법 제148조가 정한 ‘배당받을 채권자’ 범위에서 아예 빠져요. 그리고 그 종기는 매각기일이 아니라 경매가 시작된 직후에 정해집니다.

정보 기준일은 2026년 10월 기준이고, 민사집행법(시행 2026-02-01)·민사집행규칙(시행 2025-07-12)·주택임대차보호법(시행 2026-01-02)·국세징수법(시행 2026-10-02) 조문을 국가법령정보센터에서 대조했어요. 개별 사건의 배당 결과는 권리관계에 따라 달라지니, 구체적인 판단은 관할 법원이나 세무서, 전문가와 확인하세요.

배당요구 종기는 경매가 시작된 직후 1주 안에 정해져요

민사집행법 제84조 제1항은 “경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때에는 집행법원은 절차에 필요한 기간을 고려하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정한다”고 규정해요. 여기에 제3항이 붙습니다. 종기 결정과 공고를 모두 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 이내에 해야 해요.

두 조항을 겹쳐 읽으면 체감 일정이 달라져요. 매각기일은 경매개시 후 몇 달 뒤에 잡히는 경우가 많지만, 배당요구의 마감선은 그 매각기일보다 앞에 있고 그 마감선 자체가 개시 직후 1주 안에 확정됩니다. 임차인이 움직일 수 있는 구간은 경매 절차 전체가 아니라 그 앞머리인 셈이에요.

공고 뒤에 이어지는 제84조 제2항도 임차인에게 중요해요. 법원은 종기가 정해지면 경매개시결정의 취지와 종기를 공고하고, 제91조 제4항 단서의 전세권자 및 법원에 알려진 제88조 제1항의 채권자에게 이를 고지해야 합니다. 조건이 ‘법원에 알려진’이라는 점이 핵심이에요. 집행기록에 임차인의 존재와 연락처가 드러나 있지 않다면 이 고지가 닿지 않을 수 있어요.

법원이 신고하라고 최고하는 상대는 등기된 권리자예요

같은 조 제4항에는 더 적극적인 장치가 있어요. 법원사무관등은 제148조 제3호 및 제4호의 채권자와 조세, 그 밖의 공과금을 주관하는 공공기관에 대하여 채권의 유무·원인·액수를 배당요구의 종기까지 신고하도록 최고해야 합니다. 그런데 제148조의 네 개 호를 펼쳐 보면, 등기 없이 대항요건과 확정일자만 갖춘 임차인은 제3호도 제4호도 아니에요.

권리 유형	제148조 근거	법원의 채권신고 최고	신고·요구를 하지 않으면
첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자	제3호	최고 대상	집행기록의 서류·증빙으로 채권액을 계산(제84조 제5항), 이후 추가 불가
첫 경매개시결정등기 전에 등기되고 매각으로 소멸하는 저당권·전세권 등 우선변제청구권자	제4호	최고 대상	위와 같음
조세, 그 밖의 공과금 주관 공공기관	제84조 제4항	최고 대상	제84조 제5항의 대체 계산은 제3·4호 채권자에 관한 규정
대항요건·확정일자를 갖춘 임차인(등기 없음)	제2호	최고 대상이 아님	배당받을 채권자 범위에서 제외

표에서 갈리는 지점은 ‘잊었을 때 생기는 결과’예요. 등기로 공시된 권리자는 신고를 빠뜨려도 등기사항증명서 같은 집행기록을 근거로 채권액이 계산되는 완충 장치가 있어요(다만 뒤에 금액을 더하지는 못합니다). 등기 없는 임차인에게는 그 완충이 조문상 존재하지 않고, 최고도 오지 않아요. 이 조항들을 실무에 적용하면 “법원이 알아서 챙겨준다”는 기대가 가장 깨지기 쉬운 쪽이 바로 확정일자 임차인이라고 볼 수 있어요.

임차인의 배당요구는 어떤 서면이어야 하나요

자격부터 보면 임차인은 배당요구를 할 수 있는 사람에 들어가요. 민사집행법 제88조 제1항은 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 그리고 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자가 배당요구를 할 수 있다고 정합니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항이 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인에게 환가대금에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 주고 있으니, 세 번째 유형에 해당하는 셈이에요.

형식은 민사집행규칙 제48조가 정합니다. 제1항은 배당요구를 채권(이자, 비용, 그 밖의 부대채권을 포함한다)의 원인과 액수를 적은 서면으로 하도록 하고, 제2항은 그 서면에 집행력 있는 정본 또는 사본, 그 밖에 배당요구의 자격을 소명하는 서면을 붙이도록 해요. 전화 문의나 구두 진술로는 요건이 채워지지 않는다는 뜻이에요.

법원마다 안내하는 서식의 이름은 다를 수 있지만, 규칙이 요구하는 알맹이는 두 가지로 고정돼 있어요. 보증금이 얼마이고 왜 받을 권리가 있는지를 숫자와 함께 적은 서면, 그리고 그 자격을 뒷받침하는 자료예요. 임차인이라면 대항요건과 확정일자를 갖췄다는 사실을 보여주는 자료가 후자에 해당한다고 볼 수 있어요. 액수 기재에 이자와 비용, 부대채권까지 포함된다고 조문이 명시한 점도 작성할 때 놓치기 쉬운 부분이에요.

공매로 넘어갔다면 종기도, 제출처도 달라져요

주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 우선변제권을 “민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때”로 나란히 적어 두었어요. 권리는 두 절차에 모두 걸쳐 있지만, 그 권리를 꺼내는 창구는 같지 않아요.

공매에서는 공고문 자체가 안내문 역할을 해요. 국세징수법 제72조 제1항은 공매공고에 적어야 할 사항으로 제7호 배분요구의 종기와 제8호 배분요구의 종기까지 배분을 요구하여야 배분받을 수 있는 채권을 들고 있습니다. 그 종기는 제4항에 따라 절차 진행에 필요한 기간을 고려해 정하되 최초의 입찰서 제출 시작일 이전이어야 해요. 경매의 기준점이 ‘첫 매각기일’이라면 공매의 기준점은 ‘최초 입찰서 제출 시작일’이고, 두 날짜는 같은 성격이 아니에요. 다만 같은 항 단서는 공매공고에 대한 등기 또는 등록이 지연되거나 누락되는 등 대통령령으로 정하는 사유로 공매 절차가 진행되지 못하는 경우, 관할 세무서장이 배분요구의 종기를 최초의 입찰서 제출 마감일 이후로 연기할 수 있다고 정해요. 경매 쪽 연기 조항과 마찬가지로 미리 기대할 성격은 아니고, 실제 마감선은 공고문에 적힌 종기 날짜예요.

제출 상대는 법원이 아닙니다. 제76조 제1항은 공매공고의 등기 또는 등록 전까지 등기·등록되지 않은 채권을 가진 자가 배분을 받으려면 배분요구의 종기까지 관할 세무서장에게 배분을 요구하도록 하고, 제4호에 주택임대차보호법 또는 상가건물 임대차보호법에 따라 우선변제권이 있는 임차보증금 반환채권을 명시해요. 그리고 제96조 제1항 단서가 못을 박습니다. 종기까지 배분요구를 해야 하는 채권은 배분요구를 한 채권에 대해서만 배분해요.

종기가 지나면 무엇이 되돌려지지 않나요

세 가지가 동시에 굳어요. 첫 번째는 배당 대상이에요. 민사집행법 제148조 제2호가 배당받을 채권자를 “배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자”로 한정하기 때문에, 우선변제권의 존재나 순위를 따지기 전 단계에서 명단에서 빠집니다. 보증금 액수나 소액임차인 한도는 그다음 문제인데, 그 계산으로 넘어가지 못하는 구조예요. 얼마를 받는지가 궁금하다면 소액임차인 최우선변제 한도와 주택가액 1/2 제한을 함께 보면 순서가 잡혀요.

두 번째는 철회예요. 제88조 제2항은 배당요구에 따라 매수인이 인수해야 할 부담이 바뀌는 경우, 배당요구를 한 채권자가 종기가 지난 뒤에는 이를 철회하지 못한다고 정합니다. 공매도 구조가 같아서, 국세징수법 제76조 제3항이 배분요구로 매수인의 인수 부담이 달라지는 경우 종기 후 철회를 막아요. 종기는 제출 마감선이면서 동시에 선택을 고정하는 선이에요.

세 번째는 임차권의 운명인데, 여기는 완전한 상실이 아니에요. 주택임대차보호법 제3조의5는 임차권이 임차주택의 경락에 따라 소멸한다고 하면서, 단서로 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 예외로 둡니다. 이 조항을 적용해 보면 대항력이 있는 임차인은 배당에서 빠져도 임차권 자체는 남을 수 있어요. 반대로 대항력이 없으면 임차권도 경락과 함께 소멸합니다. 이사를 가야 하는 상황에서 권리를 묶어두는 방법은 임차권등기명령 신청 절차와 효력에 따로 정리돼 있어요.

등기된 전세권자에게는 배당요구가 선택의 문제예요

전세권을 설정해 둔 경우에는 판단이 한 칸 더 들어가요. 민사집행법 제91조 제3항은 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권이 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우 매각으로 소멸된다고 정해요. 그 외의 경우에는 제4항 본문에 따라 매수인이 인수합니다. 그런데 같은 항 단서가 전세권만 따로 떼어, 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다고 규정해요.

선순위 전세권자라면 선택지가 둘로 갈린다는 의미예요. 배당요구를 하지 않고 낙찰자에게 인수시켜 권리를 유지하는 길과, 배당요구로 전세권을 소멸시키고 매각대금에서 현금으로 회수하는 길이에요. 제84조 제2항이 고지 대상에 제91조 제4항 단서의 전세권자를 콕 집어 넣은 것도 이 선택 때문이라고 읽을 수 있어요. 결정 자체가 종기 안에 내려야 하는 판단이라서 법원이 미리 알려주도록 설계한 셈이에요.

서면을 낸 뒤에도 두 고비가 남아요

배당요구 접수는 출발선이에요. 민사집행법 제149조 제1항에 따라 법원은 채권자와 채무자에게 보여주기 위해 배당기일의 3일 전에 배당표원안을 작성해 법원에 비치해요. 내 보증금이 얼마로 적혔고 순위가 어디인지 확인할 수 있는 시점이 이때입니다. 이의는 제151조 제3항에 따라 기일에 출석한 채권자가 자기의 이해에 관계되는 범위 안에서 다른 채권자의 채권이나 순위에 대해 할 수 있어요. 출석이 전제라는 점이 실무상 걸림돌이 되기 쉬워요. 임대인의 체납 세금처럼 순위 다툼의 원인이 될 수 있는 변수는 당해세와 임차보증금의 배당 순위에서 다룹니다.

남은 하나는 돈을 받는 조건이에요. 주택임대차보호법 제3조의2 제3항은 “임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다”고 정해요. 배당표에 금액이 올라가 있어도 집을 비워 인도하는 절차가 선행돼야 수령으로 이어진다는 뜻이고, 이사 계획과 배당기일을 함께 놓고 봐야 하는 이유가 여기에 있어요.

지금 손에 든 서류에서 날짜 하나를 찾으세요

먼저 받은 문서가 어느 트랙인지 가려야 해요. 집행법원이 보낸 경매 관련 결정·공고라면 확인할 값은 배당요구의 종기이고 제출처는 그 사건을 맡은 집행법원이에요. 세무서가 낸 공매공고라면 공고문 안에 종기와 ‘종기까지 요구해야 배분받는 채권’이 함께 적혀 있으니 그 항목을 찾고, 요구는 관할 세무서장에게 합니다. 어느 쪽이든 서면에는 보증금의 원인과 액수를 숫자로 적고 자격을 소명하는 자료를 붙여야 하므로, 임대차계약증서와 확정일자, 주민등록 관련 서류를 미리 한 묶음으로 모아 두는 편이 빨라요.

날짜가 이미 지나버린 상황이라면 점검 순서가 바뀝니다. 배당 쪽을 되살리려 애쓰기보다, 내 임차권에 대항력이 있는지와 보증금이 변제되지 않은 상태인지를 먼저 확인하는 게 실질적이에요. 그 두 조건이 임차권 존속 여부를 가르는 기준이고, 다음에 밟을 절차가 거기서 달라져요. 조문 원문은 국가법령정보센터에서 민사집행법 제84조·제88조·제148조와 국세징수법 제72조·제76조를 직접 열어 확인할 수 있고, 사건별 종기 날짜는 그 사건을 담당하는 법원이나 세무서에 조회하는 것이 가장 정확합니다.