전세 계약갱신청구권 행사 기간과 전월세상한제 5%, 어떻게 되나요?

주택임대차보호법 제6조의3에 따르면 임차인은 임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있어요. 갱신요구권은 1회에 한해 행사할 수 있고, 갱신되면 2년 더 거주할 수 있어요. 갱신 때 보증금·월세 증액은 약정액의 **20분의 1(5%)**을 넘지 못해요(제7조, 시행령 제8조).

이 글은 주택임대차보호법(법률 제19356호, 2023-07-19 시행)과 같은 법 시행령(2025-03-01 시행 현행), 법제처 생활법령 안내를 2026년 7월 19일 기준으로 정리한 일반 정보예요. 갱신 거절이나 증액을 둘러싼 개별 분쟁은 사실관계에 따라 결론이 달라지고, 구체적인 판단은 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 전문가를 통해 확인할 수 있어요.

계약갱신요구권은 언제, 어떻게 행사하나요

행사 시점이 정해져 있어요. 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 계약갱신을 요구해야 해요(제6조의3 제1항, 제6조 제1항). 이 기간이 지나면 갱신요구권 자체를 쓸 수 없고, 만기 6개월 전부터 요구할 수 있는 기간이 시작돼요.

행사 방식과 효과는 이렇게 돼요.

• 1회 한정이에요. 임차인은 갱신요구권을 한 번만 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봐요(제2항). 최초 2년에 갱신 2년을 더하면 같은 집에서 최대 4년 거주를 계획할 수 있는 구조예요.
• 조건은 전 임대차와 동일하게 이어져요. 다만 차임과 보증금은 제7조가 정한 범위, 곧 5% 이내에서 증감할 수 있어요(제3항).
• 갱신 후에도 임차인은 중도 해지가 가능해요. 묵시적 갱신의 해지 규정(제6조의2)이 준용되어, 임차인이 해지를 통지하면 임대인이 받은 날부터 3개월이 지나 효력이 생겨요(제4항).
• 법제처 생활법령 안내는 갱신요구권을 임차인의 명확한 의사표시가 필요한 제도로 설명해요. 요구했는지 여부를 두고 다툼이 생길 수 있으니, 요구 사실과 날짜가 남는 방법으로 전달하면 행사 사실을 증명하는 근거가 돼요.

갱신과 함께 전세대출 연장도 준비해야 한다면 전세대출 연장·갱신 조건에서 연장 요건을 확인할 수 있어요.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유는 무엇인가요

임차인이 기간 안에 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못해요(제6조의3 제1항). 거절이 인정되려면 같은 항 각 호에 해당해야 하는데, 조문에 열거된 사유를 추리면 아래와 같아요.

호	갱신 거절 사유
1호	임차인이 2기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 경우
2호	거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
3호	서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4호	임대인 동의 없이 무단 전대한 경우
5호	고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우
6호	주택이 멸실된 경우
7호	철거·재건축이 필요한 경우(계약 당시 철거·재건축 계획 고지, 안전사고 우려, 다른 법령에 따른 철거·재건축 등 조문 각 목에 해당할 때)
8호	임대인(직계존속·직계비속 포함)이 실제 거주하려는 경우
9호	그 밖에 임차인이 임차인 의무를 현저히 위반한 경우 등

위 표는 각 호를 간추린 축약본이라, 정확한 요건은 제6조의3 제1항 조문에서 확인할 수 있어요.

실거주 사유(8호)는 임대인 본인만이 아니라 직계존속·직계비속의 거주까지 포함해요. 반대로 말하면, 각 호에 해당하지 않는 한 임차인이 기간 내 갱신을 요구했을 때 임대인은 거절할 수 없어요.

전월세상한제 5%, 실제로 얼마나 오를 수 있나요

갱신 국면에서 증액을 청구하더라도 **약정한 차임이나 보증금의 20분의 1(5%)**을 초과하지 못해요(제7조 제2항, 시행령 제8조). 여기에 두 가지 제한이 더 붙어요.

• 1년 이내 재증액 금지. 임대차계약 체결이나 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구하지 못해요(제7조 제1항 단서).
• 시·도 조례 특칙. 시·도는 지역별 임대차 시장 여건을 고려해 5% 범위 안에서 상한을 조례로 달리 정할 수 있어요. 지역에 따라 상한이 더 낮을 수 있다는 뜻이에요.

숫자를 넣어 보면 감이 잡혀요. 아래 금액은 계산 흐름을 보여주기 위한 가정 값이에요.

구분 (가정)	갱신 전	최대 증액 (5%)	갱신 후 상한
전세 보증금 3억원	3억원	1,500만원	3억 1,500만원
전세 보증금 5,000만원	5,000만원	250만원	5,250만원
월세 60만원	60만원	3만원	월 63만원

계산 예시 · 보증금 3억원 전세를 갱신할 때 최대 증액분은 300,000,000 × 5% = 15,000,000원이에요. 임대인이 그 이상을 요구하더라도 5%를 넘는 부분은 법정 상한을 벗어난 청구예요. 그리고 한 번 증액했다면 1년 안에는 같은 계약에서 다시 증액을 청구하지 못해요.

한 가지 적용 범위를 짚어둘게요. 법제처 생활법령 해설 기준으로 이 상한은 존속 중인 계약의 증액청구, 즉 갱신처럼 계약이 이어지는 상황에 적용돼요. 기존 계약이 끝나고 임대인이 새 임차인과 맺는 신규 계약에는 적용되지 않아요.

묵시적 갱신과는 무엇이 다른가요

두 제도를 섞어 이해하면 계산이 꼬여요. 묵시적 갱신은 아무 통지 없이 자동으로 성립하는 것이고, 계약갱신요구권은 임차인이 명확하게 요구해서 갱신되는 별개 제도예요. 조문 기준으로 비교하면 이렇게 갈라져요.

구분	묵시적 갱신 (제6조)	계약갱신요구권 (제6조의3)
성립 방식	임대인은 종료 6개월~2개월 전까지, 임차인은 종료 2개월 전까지 통지가 없으면 자동 성립 (제1항)	임차인이 종료 6개월~2개월 전 기간 안에 갱신을 요구
갱신 조건	전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봄	동일 조건이되, 5% 이내에서 차임·보증금 증감 가능
존속기간	2년으로 봄	2년으로 봄
횟수	별도의 횟수 제한 규정 없음	1회 한정
임차인 중도 해지	언제든 통지 가능, 3개월 후 효력 (제6조의2)	같은 규정 준용 (제4항)
성립·행사가 막히는 경우	2기 차임 연체, 의무의 현저한 위반 시 묵시적 갱신 배제 (제3항)	제1항 각 호 사유가 있으면 임대인이 거절 가능

임대인이 조건 변경을 통지해 온 상황이라면 묵시적 갱신은 성립하지 않으니, 계속 거주를 원하면 기간 안에 갱신요구권을 행사하는 쪽을 검토하게 돼요. 조건 협의가 붙는 만큼 증액 상한 5%가 함께 작동하는 국면이기도 해요.

실거주를 이유로 거절했는데 다른 세입자를 들였다면요

임대인이 실거주(8호)를 이유로 갱신을 거절해 놓고, 정당한 사유 없이 갱신됐더라면 유지됐을 기간이 끝나기 전에 제3자에게 그 주택을 임대하면, 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상해야 해요(제6조의3 제5항). 배상액은 당사자 간 합의가 없으면 아래 셋 중 큰 금액으로 정해요(제6항).

기준	내용
①	갱신 거절 당시 환산월차임(보증금을 월세로 환산해 반영한 금액)의 3개월분
②	제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 거절 당시 환산월차임 차액의 2년분
③	갱신 거절로 임차인이 입은 손해액

다만 ‘정당한 사유’가 있었는지, 손해가 얼마인지는 개별 사실관계에 따라 판단이 갈려요. 이사 후에도 등기부나 확정일자 부여 현황 같은 기록을 챙겨두고, 실제 청구 여부는 조정위원회나 법률 전문가를 통해 판단을 확인할 수 있어요.

분쟁이 생기면 어디서 도움을 받을 수 있나요

차임·보증금 증감, 임대차 기간, 보증금 반환 같은 분쟁은 주택임대차분쟁조정위원회가 심의·조정해요(제14조). 조정위는 대한법률구조공단 지부, 한국토지주택공사(LH) 지사·사무소, 한국부동산원 지사·사무소 등에 설치되어 있어요. 소송보다 부담이 덜한 절차라, 갱신 거절이나 5% 초과 증액을 둘러싼 다툼에서 소송 전에 이용할 수 있는 창구예요.

만기가 지났는데 보증금을 돌려받지 못한 채 이사해야 하는 상황이라면 대항력과 우선변제권을 지키는 절차가 따로 있어요. 임차권등기명령 신청 절차에서 요건과 순서를 확인할 수 있어요.

흔한 오해

• “갱신하면서 전세를 월세로 바꿀 때도 5%만 지키면 된다” : 그렇지 않아요. 보증금을 월세로 전환하는 경우에는 제7조의2가 정한 월차임 전환율 상한이 별도로 적용돼요. 증액 상한 5%와 전환율 제한은 다른 규정이라 둘 다 살펴야 해요. 전환율 산정식과 현재 상한 수치는 전월세 전환율 계산법과 법정 한도에서 다뤘어요.
• “5% 상한은 어떤 임대차 계약에나 적용된다” : 아니에요. 이 상한은 갱신처럼 계약이 이어질 때의 증액청구에 적용되고, 임대인이 새 임차인과 맺는 신규 계약에는 적용되지 않아요. 신규 시세와 갱신 조건이 다르게 움직이는 이유이기도 해요.
• “집주인이 실거주한다고 하면 세입자는 방법이 없다” : 실거주 거절 자체는 정당한 사유지만, 그 후 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 규정(제5·6항)이 작동해요. 거절 통지 내용과 시점을 기록으로 남겨두면 나중에 다툴 때 근거가 돼요.