취득세 다주택 중과세율, 주택 수는 어떻게 세나요?

다주택 취득세에서 가장 헷갈리는 건 세율 숫자가 아니라 내 주택 수가 몇 채로 세어지느냐예요. 2026년 7월 기준 현행 지방세법으로 보면, **조정대상지역 2주택과 비조정 3주택은 8%, 조정 3주택 이상·비조정 4주택 이상·법인은 12%**가 붙어요. 그리고 이 채수는 개인이 아니라 세대를 합산해 세고, 분양권·조합원입주권·주거용 오피스텔까지 함께 계산한다는 점을 먼저 기억해두세요.

중과는 조정대상지역과 세대 합산 주택 수로 판단해요

취득세 중과 여부를 가르는 축은 두 가지예요. 하나는 취득하는 주택이 조정대상지역에 있는지, 다른 하나는 그 세대가 이미 몇 채를 가지고 있는지예요. 지방세법 제13조의2는 1세대 2주택으로서 조정대상지역 주택을 취득하거나 1세대 3주택으로서 비조정지역 주택을 취득하는 경우 등에 중과세율을 적용한다고 정하고 있어요.

여기서 중요한 건 주택 수를 세는 단위가 세대라는 점이에요. 지방세법 시행령 제28조의3에 따르면 배우자와 미혼인 30세 미만 자녀는 주민등록표에 함께 올라 있지 않더라도 1세대로 봐요. 그래서 내 명의로는 무주택이어도 같은 세대의 배우자가 집을 가지고 있으면 그 수가 합산돼 중과 판정에 영향을 줘요. 조정대상지역 지정·해제는 수시로 바뀌므로, 취득하는 시점에 그 지역이 조정대상지역인지도 함께 확인해야 해요.

주택 수별 취득세율, 한눈에 보기

유상취득(매매)을 기준으로 세대 합산 주택 수와 지역에 따라 세율이 이렇게 나뉘어요. 1주택 기본세율은 지방세법 제11조에 따라 취득가액 6억원 이하 1%, 6억 초과 9억 이하 1~3% 누진, 9억 초과 3%예요.

세대 합산 주택 수	조정대상지역	비조정대상지역
1주택	1~3% (기본세율)	1~3% (기본세율)
2주택	8% (일시적 2주택은 제외)	1~3% (중과 아님)
3주택	12%	8%
4주택 이상	12%	12%
법인(주택)	12% (주택 수·지역 무관)	12% (주택 수·지역 무관)

세율 구조를 뜯어보면, 지방세법 제13조의2는 주택 유상취득 표준세율(4%)에 중과기준세율(2%)을 200% 또는 400% 얹는 방식이에요. 200%를 더하면 4% + 4%p로 8%, 400%를 더하면 4% + 8%p로 12%가 나와요. 법인은 주택 수를 따지지 않고 첫 주택부터 400%가 적용돼 12%가 돼요.

실제 부담은 지방교육세·농특세까지 더해요

표의 세율은 취득세 본세예요. 실제로 낼 때는 정부24 안내처럼 지방교육세가 함께 부과되고, 전용면적 85㎡를 넘는 주택이면 농어촌특별세까지 더해져요. 그래서 체감 총부담은 표의 숫자보다 조금 더 높아요.

취득세 본세	해당 구간	실효 총부담(전용 85㎡ 이하, 개략)
8%	조정 2주택·비조정 3주택	약 8.4%
12%	조정 3주택 이상·비조정 4주택·법인	약 12.4%

전용 85㎡ 이하는 농어촌특별세가 비과세라 지방교육세만 더해져 각각 약 8.4%, 약 12.4% 수준이에요. 85㎡를 넘으면 농특세가 추가로 붙어 부담이 더 커지니, 위 수치는 어디까지나 개략이라고 봐두시는 게 좋아요.

계산 예시로 감을 잡아볼게요. 조정대상지역에 있는 취득가액 8억원 아파트(전용 84㎡)를 이미 2주택을 가진 세대가 세 번째로 취득한다면 12% 구간이에요. 취득세 본세는 8억원 × 12% = 9,600만원이고, 여기에 지방교육세가 더해져 실효 약 12.4%로 보면 대략 9,920만원 안팎이 돼요. 전용 84㎡라 농특세는 붙지 않아요. 같은 8억원 주택이라도 1주택이라면 6억 초과 9억 이하 누진구간이라 세율이 약 2.3%, 본세가 대략 1,870만원 안팎이니, 중과 여부에 따라 부담 차이가 매우 크다는 걸 알 수 있어요. 기본세율 구조가 더 궁금하면 부동산 취득세 계산과 세율 글도 함께 보시면 좋아요.

주택 수에 넣는 것과 빼는 것

중과 여부를 좌우하는 진짜 열쇠는 세율표가 아니라 이 판정이에요. 지방세법 제13조의3과 시행령 제28조의4는 주택뿐 아니라 여러 권리까지 세대 주택 수에 합산하도록 하고 있어요.

주택 수에 포함되는 것	주택 수에서 제외될 수 있는 것
세대가 소유한 주택	시가표준액이 낮은 저가주택 등 일부(구체 기준은 시행령·지자체 확인)
조합원입주권(2020.8.12 이후 취득)	상속개시일부터 5년 이내의 상속주택
주택분양권(2020.8.12 이후 취득)	가정어린이집용·사원용 주택 등
주거용 오피스텔(재산세 주택분 과세분)	노인복지주택·공공주택사업자 취득 주택 등
신탁된 주택(위탁자의 주택 수에 가산)

분양권과 입주권이 주택 수에 잡힌다는 점, 그리고 신탁주택은 수탁자가 아니라 위탁자의 주택 수에 더해진다는 점이 특히 실수가 잦은 대목이에요. 반대로 시가표준액이 낮은 저가주택 등 일부는 주택 수 산정에서 제외될 수 있는데, 제외되는 정확한 금액 구간과 정비구역 관련 예외는 확정적으로 말하기 어려우니 지방세법 시행령과 관할 지자체 기준을 직접 확인해야 해요.

일시적 2주택은 중과에서 빠져요

조정대상지역 2주택은 원칙적으로 8%지만, 이사 등으로 잠깐 두 채가 되는 경우까지 중과하지는 않아요. 지방세법 시행령 제28조의5는 주택(또는 입주권·분양권·오피스텔) 하나를 가진 세대가 이사·학업·취업·직장이전 등으로 새 주택을 취득한 뒤 종전 주택 등을 정해진 기한(현행 3년) 안에 처분하면, 새 주택을 일시적 2주택으로 보아 중과에서 제외한다고 정하고 있어요.

즉 처분 계획이 있다면 기본세율로 신고할 수 있지만, 기한 안에 종전 주택을 처분하지 못하면 중과세율과의 차액이 추징될 수 있어요. 처분기한과 요건의 자세한 내용은 일시적 2주택 비과세 요건 글에서 함께 확인해보세요. 취득세 감면과 중과가 겹치는 경우라면 생애최초 취득세 감면 조건과 한도, 보유 단계 세금은 종합부동산세 부과기준과 세율 글이 이어서 도움이 될 거예요.

흔한 오해 바로잡기

• “취득세 중과는 사람별로 계산한다”, 아니에요. 세대 합산이 원칙이라 무주택인 본인이 사더라도 같은 세대의 배우자·미혼 30세 미만 자녀가 가진 주택이 함께 세어져요. 개인별로 따로 세다가 중과 구간을 놓치는 경우가 흔해요.
• “오피스텔은 무조건 주택 수에서 빠진다”, 사실과 달라요. 재산세가 주택분으로 과세되는 주거용 오피스텔은 세대의 주택 수에 포함돼요. 다만 그 오피스텔 자체를 취득할 때 붙는 세율은 주택세율이 아니라 4%라는 점이 헷갈리기 쉬운 부분이에요.
• “분양권은 등기 전이라 주택이 아니니 상관없다”, 그렇지 않아요. 2020년 8월 12일 이후 취득한 주택분양권과 조합원입주권은 아직 완공 전이어도 세대의 주택 수에 합산돼요. 새 집을 살 때 기존 분양권 때문에 중과 구간에 들어갈 수 있으니 미리 확인해두세요.