종합부동산세 2026 부과기준·세율 — 1주택 12억·다주택 9억
종부세는 매년 6월 1일 기준 보유 부동산에 부과돼요. 1주택자 기본공제 12억 원(부부공동명의 18억), 다주택자 9억 원이고, 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 산정해요. 세율은 주택 일반 0.5~2.7%, 12월 1~15일 납부예요.
종합부동산세(종부세)는 매년 6월 1일 기준 보유 부동산에 부과되는 국세예요. 일정 공시가격 이하면 과세 대상이 아니라서 일반 1주택자는 대부분 안 내지만, 고가 주택이나 다주택자에게는 큰 부담이 될 수 있어요. 1주택자 12억(부부공동 18억), 다주택자 9억이 기본공제이고, 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 산정해요.
본 글은 발행 시점 종합부동산세법·시행령·국세청 안내 기준이에요. 공정시장가액비율과 세율은 매년 시행령 개정에 따라 변동될 수 있으니, 신고 시점에 국세청 종부세 안내에서 확인하세요.
종부세 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 근거 법령 | 종합부동산세법 |
| 부과 주체 | 국세청 (국세) |
| 과세 기준일 | 매년 6월 1일 |
| 신고·납부 | 12월 1일~15일 |
매년 6월 1일 자정 기준으로 본인 명의의 부동산 공시가격 합계가 기본공제를 초과하면 종부세 대상이 돼요. 이전 12개월간 보유했더라도 6월 1일 시점 미보유면 그 해는 부과 안 돼요(반대도 마찬가지).
기본공제 — 1주택자 vs 다주택자
| 구분 | 기본공제 |
|---|---|
| 1주택자 (단독명의) | 12억 원 |
| 부부공동명의 1주택자 | 18억 원 (각각 9억 합산) |
| 다주택자 | 9억 원 |
| 법인 | 0원 (공제 없음) |
1주택자의 경우 부부공동명의로 보유하면 단독명의(12억)보다 더 큰 공제를 받을 수 있어요. 다만 부부공동명의 1주택자 특례를 받으려면 매년 9월 16일~30일에 별도 신청해야 해요.
공정시장가액비율 — 60% (현행)
| 연도 | 비율 |
|---|---|
| 2022 | 60% |
| 2023 | 60% |
| 2024 | 60% |
| 2025 | 60% |
| 2026 | 60% (현행) |
종부세법 §8은 공정시장가액비율을 60~100% 범위에서 시행령으로 정하도록 위임하고 있어요. 시행령은 매년 개정 가능성이 있으므로, 신고 시점에 시행령 본문을 확인하는 게 안전해요.
과세표준 산정식
과세표준 = (공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율 (60%)
예시 — 1주택자, 공시가격 15억 원:
- 공시가격 15억 − 기본공제 12억 = 3억
- 과세표준 = 3억 × 60% = 1.8억
- 세율 적용해 산출세액 계산
세율 — 주택분
국세청 종부세 세율 안내 기준:
| 구분 | 세율 |
|---|---|
| 개인 일반 (1주택 + 일부 2주택) | 0.5~2.7% 누진 |
| 개인 중과 (조정대상지역 2주택 일부 등) | 1.2~5.0% 누진 |
| 법인 일반 | 2.7% |
| 법인 중과 | 5.0% |
누진 구간 세부 금액은 매년 변동될 수 있어요. 정확한 세율표는 국세청 페이지에서 확인하세요.
1세대 1주택 추가 공제 — 최대 80%
1세대 1주택자에 한정해서 다음 추가 공제를 합산 적용받을 수 있어요.
고령자 공제
| 연령 | 공제율 |
|---|---|
| 만 60~64세 | 20% |
| 만 65~69세 | 30% |
| 만 70세 이상 | 40% |
장기보유 공제
| 보유 기간 | 공제율 |
|---|---|
| 5~9년 | 20% |
| 10~14년 | 40% |
| 15년 이상 | 50% |
**고령자 + 장기보유 합산 최대 80%**까지 가능해요. 1세대 1주택자라면 노후 보유 부동산에 대한 종부세 부담이 크게 줄어드는 구조예요.
납부 — 12월 1~15일
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 납부 기한 | 12월 1일 ~ 12월 15일 |
| 채널 | 홈택스 / 금융기관 / 카드 납부 |
| 분납 | 250만 원 초과 시 6개월 이내 분납 가능 |
분납은 홈택스에서 신청해요. 신용카드 납부도 가능하지만 카드사 수수료(약 0.5~1%) 본인 부담이에요.
세부담상한 — 150%
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 세부담상한 | 전년 대비 150% 이내 |
| 적용 | 종부세 + 재산세 합산 기준 |
급격한 공시가격 상승으로 종부세가 갑자기 크게 늘지 않도록 보호하는 장치예요.
합산배제 — 임대주택·사원용 주택
다음 주택은 종부세 합산에서 제외돼요(매년 신고 필요).
| 종류 | 내용 |
|---|---|
| 임대주택 | 일정 요건 충족 등록 임대주택 |
| 사원용 주택 | 회사가 직원에게 제공하는 주택 |
| 건설사업자 보유 | 미분양 등 |
합산배제 신청은 매년 9월 16일~9월 30일 사이에 홈택스에서 진행해요.
모의계산 권장
종부세 계산은 공시가격·공정시장가액·세율·각종 공제가 얽혀 복잡해요. 정확한 본인 종부세는 국세청 세액 계산 흐름도를 참고하거나 홈택스 모의계산을 활용하세요. 단순 예시 계산은 가정에 불과하니 단정적으로 보지 마세요.
정리 — 한 줄로
- 기준일: 매년 6월 1일
- 1주택자: 12억 / 부부공동 18억 / 다주택자 9억 (기본공제)
- 공정시장가액비율: 60% (2024~, 시행령 변동 가능)
- 세율: 주택 일반 0.5~2.7% / 중과 / 법인 2.7·5.0%
- 납부: 12.1~12.15 (250만 초과 6개월 분납)
- 1세대 1주택 추가공제: 고령자 + 장기보유 합산 최대 80%
- 합산배제·공동명의 특례: 9.16~9.30 신청
본인이 종부세 대상인지 헷갈리면 공시가격을 확인하고 홈택스 모의계산을 돌려보세요. 부부공동명의 1주택자라면 9월 말 특례 신청을 챙기는 게 중요해요.
자주 묻는 질문
종부세는 누가 내나요?
매년 6월 1일 기준 본인 명의로 보유한 부동산의 공시가격 합계가 기본공제액을 초과하면 부과돼요. 1주택자(단독명의)는 공시가격 합계 12억 원 초과 시, 다주택자는 9억 원 초과 시 과세 대상이 돼요. 부부공동명의 1주택자는 합산 18억까지 공제받을 수 있어요.
세율은 어떻게 되나요?
국세청 안내 기준 주택분 일반 세율은 0.5~2.7%(누진), 1세대 2주택 일부 중과는 1.2~5.0%로 적용돼요. 법인은 일반 2.7%·중과 5.0%로 단일 적용돼요. 정확한 세율표는 국세청 종합부동산세 세율에서 확인하세요.
공정시장가액비율이 뭐예요?
과세표준을 산정할 때 공시가격에 곱하는 비율이에요. 2024년부터 60%로 적용되고 있어요(종부세법 §8과 시행령에 따라 60~100% 범위에서 정함). 시행령 개정에 따라 변동될 수 있으니 신고 시점 기준을 확인하세요.
납부 기한과 분납은 어떻게 되나요?
매년 12월 1일~12월 15일이 납부 기한이에요. 납부세액이 250만 원을 초과하면 6개월 이내 분납이 가능해요. 홈택스에서 신청할 수 있어요.
1세대 1주택자는 추가 공제가 있나요?
네, 만 60세 이상 고령자(20~40%)와 5년 이상 장기보유(20~50%) 공제가 합산 최대 80%까지 적용돼요. 1세대 1주택자에 한정된 혜택이에요. 부부공동명의 1주택자는 9월 16일~30일 사이에 별도 특례 신청을 해야 합니다.
※ 일반 정보 제공 목적입니다. 개별 사안은 관할 기관·전문가 확인을 권합니다.